От альтернативы жилью к инвестиционному продукту: эксперты рассказали, как меняется рынок сервисных апартаментов

Этот формат, который предусматривает размещение апартаментов в комплексе под единым управлением профессиональной управляющей компании или гостиничного оператора, активно развивается на фоне роста внутреннего туризма и введения запрета на строительство апартаментов для постоянного проживания в отдельных регионах России. В CORE.XP рассказали о трендах и трансформации такого вида недвижимости.

Интересно, что, по данным Минэкономразвития, за 10 месяцев 2025 года внутренний туризм вырос на 4,8% — число туристических поездок по стране достигло 76,2 млн. Рост путешествий напрямую отражается на загрузке гостиниц и апарт-отелей. По информации Росстата, за 8 месяцев 2025 года численность гостей в коллективных средствах размещения составила 61,7 млн человек. Это на 5% выше показателей прошлого года.

Параллельно растет и предложение: по оценке экспертов жилого направления CORE.XP, за первые три квартала 2025 года в России введено 5 176 гостиничных номеров в сетевых и несетевых классифицированных гостиницах 3–5 звезд с номерным фондом более 100 номеров, что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. На этом фоне сервисные апартаменты стали новым инвестиционным продуктом, позволяющим собственникам получать доход за счет участия в гостиничном бизнесе без необходимости самостоятельного управления объектом.

В CORE.XP назвали пять ключевых трендов, которые сегодня формируют рынок сервисных апартаментов.

Первый — прозрачность и стандарты. После введения обязательной классификации средств размещения рынок гостиничных услуг становится более «белым»: неклассифицированные объекты не могут легально принимать туристов и размещаться в системах бронирования. В этих условиях решающим фактором становится бренд оператора и единое профессиональное управление, которое гарантирует соблюдение стандартов, понятную отчетность, маркетинг, продажи и работу с отзывами.

Второй тренд — рост спроса на краткосрочное размещение с полноценным бытом. Все больше поездок связано с семейными путешествиями, командировками на несколько недель, релокацией внутри страны и проектной работой. Сервисные апартаменты отвечают запросам: гости получают кухню, места для хранения, зону для работы, прачечную, при этом сохраняя привычный гостиничный сервис — ресепшн, клининг и безопасность.

Третьим трендом эксперты назвали расширение набора услуг и инфраструктуры внутри апарт-комплексов. Современные проекты все чаще включают коворкинги и переговорные, фитнес и SPA, рестораны, мини-маркеты 24/7, детские комнаты, сервисы хранения и трансфер и предоставляют прочие гостиничные услуги. Это повышает комфорт для гостей и позволяет обеспечивать стабильную загрузку номерного фонда в течение всего года.

Четвертый тренд — прозрачная модель ценообразования и доходности. В отличие от сдачи квартир в аренду, в сервисных апартаментах доход распределяется между всеми собственниками по принципу единого бизнеса, а не зависит от того, насколько удачно сдался конкретный номер. Такой подход сглаживает сезонность и позволяет спрогнозировать финансовый результат.

Пятым трендом является расширение географии и переход к сетевым форматам. Сервисные апартаменты все чаще появляются не в виде отдельных проектов, а как часть масштабных сетей в городах с устойчивым туристическим и деловым спросом. Яркий пример — Санкт-Петербург, где сервисные апартаменты доминируют внутри сегмента апартаментов, занимая 69% в общем объеме. Активное развитие формата также идет в Москве и туристических регионах (Краснодарский край, Республика Алтай, Архыз, Калининградская область и др.), что подтверждает его востребованность и долгосрочный потенциал.

Среди основных покупателей сервисных апартаментов сегодня можно выделить несколько типов. Первый — это частные инвесторы, которые предпочитают не вникать в операционные процессы и делегировать управление своими активами профессионалам. Для них важны понятные стандарты работы и регулярная отчетность, а также возможность решить все задачи — от поиска арендаторов до клининга и ремонта — без их участия. Вторая группа — это собственники, использующие апартаменты в гибридном формате: как для личного проживания во время поездок, так и для сдачи в аренду и получения дохода в те периоды, когда объект не используется. Отдельную аудиторию составляют инвесторы, ориентированные на максимальную защиту своих вложений. Они предпочитают инвестировать в коллективные форматы, включая ЗПИФы недвижимости, владеющие гостиничными объектами. Такой формат позволяет войти в сегмент с минимальной суммой — стоимость пая может составлять всего 3–5 тыс. рублей, и становится удобной альтернативой покупке целиком апартамента, стоимость которого оценивается в миллионы рублей.

Чаще всего сервисные апартаменты относятся к бизнес- и премиум-классу. Это связано с тем, что такой формат требует высоких затрат на его обслуживание: персонал, инженерные системы, общественные пространства, системы безопасности и продвижение. В комфорт-классе формат сервисных апартаментов также встречается, но сервис в них обычно проще, площади для проживания оптимизированы, а целевая аудитория отличается от более дорогих классов.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что формат гостиничной недвижимости в России имеет хорошие перспективы на ближайшие годы. В 2025–2027 годах ожидается рост внутренних поездок, что поддержит устойчивый спрос на отели, особенно в крупных городах и на ряде развивающихся курортных направлений. Развитию рынка также будет способствовать расширение финансовых инструментов. Продажа гостиничной недвижимости коллективным инвесторам с использованием эскроу-счетов открывает новые возможности для привлечения в отрасль частных инвесторов. На этом фоне сегмент коллективных инвестиций будет расти: снижение доходности банковских депозитов и волатильность фондового рынка усиливают интерес к инструментам с профессиональным управлением, в том числе к закрытым паевым инвестиционным фондам. Для инвесторов это становится логичным выбором в условиях высокой стоимости капитала и повышенного запроса на контроль рисков.

«Сервисные апартаменты в России переживают процесс трансформации, превращаясь в управляемый гостиничный продукт — с профессиональным оператором, современными стандартами, прозрачной и устойчивой финансовой моделью на горизонте 5–10 лет. В ближайшей перспективе они станут достойной альтернативой классическим инвестициям в недвижимость», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Эксперты отмечают сокращение доли апартаментов в структуре первичного жилья

вызвано необходимостью обеспечить жителей Москвы социальной инфраструктурой. При этом строящиеся комплексы апартаментов могут вводиться в эксплуатацию без каких-либо ограничений.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что за прошедший после запрета на строительство апартаментов год этот формат постепенно теряет долю в структуре первичного рынка жилой недвижимости. По итогам III квартала 2025 года она сократилась до 10%, тогда как доля квартир выросла до 90%.

Наибольшее количество апартаментов сегодня представлено в бизнес-классе — 3,1 тыс. лотов, что составляет 89% от общего количества первичного предложения апартаментов в границах старой Москвы. На комфорт-класс приходится 3% (119 лотов), на премиум — 5% (181 лот) и на де-люкс — 3% (90 лотов). Совокупно на эти три класса приходится 11% предложения.

Эксперты жилого направления CORE.XP сообщают, что средневзвешенная стоимость квадратного метра апартаментов на первичном рынке Москвы в октябре 2025 года составляет 641 тыс. руб., а средний бюджет покупки — 34,6 млн руб. за объект площадью 53,9 кв. м. В более доступных сегментах комфорт- и бизнес-класса апартаменты площадью 17,3–20,4 кв. м можно приобрести за 7,6–7,8 млн руб. Самые дорогие апартаменты представлены в премиум- и делюкс-классе, где стоимость покупки достигает 1,9–2,0 млрд руб. за лоты площадью от 508,2 до 890,6 кв. м.

«Несмотря на запрет строительства апартаментов, интерес к этому формату жилья остается стабильным. Основную долю покупателей сегодня составляют инвесторы, рассматривающие этот формат как инструмент для сдачи в аренду. Кроме того, их привлекает возможная смена статуса помещений на «жилые», то есть перевод апартаментов в квартиры», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Так, в последнее время произошел перевод апартаментов в квартиры в проектах «Верейская, 41» застройщика «Самолет», «Космо 4/22» от «Галс Девелопмент» и ORO от девелопера Stenoy. Однако, по словам экспертов, предсказать, какие комплексы в будущем также получат возможность перевода в квартиры, сложно.

«Конкуренцию инвесторам составляют покупатели, которые приобретают апартаменты ввиду возможности гибко использовать планировку, а также за счет более привлекательной локации, в которой квартиры стоят дороже, чем апартаменты», — добавляет Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP.

Сколько осталось апартаментов старой Москвы

За год объем предложения уменьшился на 31,8%, а их доля сократилась на 2,6%. Для сравнения предложение квартир сократилось только на 9,6%. Причиной резкого уменьшения апартаментов стало прекращение выхода новых проектов, вымывание оставшихся объемов и перевод части проектов из апартаментов в квартиры.

«На сегодняшний день этот формат жилья представлен только в 41 районе из 125», -комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамент аналитики и консалтинг «НДВ Супермаркет Недвижимости». Половина предложения сосредоточена всего в 4 районах: Черемушки-24,8%, Отрадное-11,5%, Ярославский-8,8% и Нижегородский-6,0%.

По классам большая часть апартаментов относится к бизнес-классу – 61%, доля которого за год выросла на 8,8%. На втором месте – элитный сегмент (16,8%), доля которого за год выросла на 4,4%, на третьем – комфорт-класс (13,5%), который сократился на 11% за год. Таким образом, рынок апартаментов стал рынком дорогой недвижимости. При этом доля уже готовых апартаментов составляет 37%, а на заключительной стадии – 35,2%.

СВЦ апартаментов составляет 685 тыс. руб. при средней цене лота 39,1 млн руб. За год стоимостные показатели выросли на 15,7% и 27,6% соответственно. Больше всего СВЦ за год выросла в элитном сегменте – на 14,3%, с 1,8 до 2 млн руб.

Но на рынке остаются апартаменты с приемлемой ценой. В комфорт- и бизнес-классах прирост составил всего 3%: в комфорт-классе – до 314,4 тыс. руб., в бизнес-классе – 379,2 тыс. руб.

За год выросла средняя площадь апартаментов – на 10,2%, с 51,7 до 57 кв.м. Больше всего на рынке апартаментов представлено евродвушек (31,3%) средней площадью 49,7 кв.м, студий (27,6%) средней площадью 27,2 кв.м и евротрешек (20%) средней площадью 76,9 кв.м.

При этом студий до 28 кв.м на рынке осталось всего 799 штук (18,5%), которые за год сократились на 52%, а их доля уменьшилась на 5%. Средняя цена таких лотов составляет 9,3 млн руб., что на 16,3% больше, чем в прошлом году. По районам их больше всего в 3 районах: Отрадное-28,9% (средняя цена лота 9,5 млн руб.), Нижегородский-15,3% (средняя цена лота 9,2 млн руб.) и Черемушки-12,5% (средняя цена лота 12,2 млн руб.).