ГК «Основа»: Апартаменты получают прописку?

После многолетней неопределенности Конституционный Суд принял знаковое решение для рынка апартаментов, разрешив в них временную регистрацию. Окончательно закрыть вопрос высшая судебная инстанция РФ предписала законодателям и Правительству РФ. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», внимательно прочитал Постановление КС и теперь поясняет, что изменится для владельцев, жителей и потенциальных покупателей апартаментов.

Состояние рынка: апартаменты стали общероссийским явлением

Всего в России сейчас на разных стадиях строительства 1,6 тыс. новостроек с нежилым статусом, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Причем если еще 10 лет назад больше 90% апартаментов строили в Москве и Санкт-Петербурге, то теперь такой формат комплексов распространился во многих регионах. По нашим подсчетам на основе данных из каталога ЕИСЖС, больше всего апартаментов сейчас возводят в Краснодарском крае (493 новостройки), в Крыму и Севастополе (121), в Санкт-Петербурге (111), Москве (110), Ростовской области (70) и примерно по 50 объектов в Московской, Ленинградской, Свердловской, Новосибирской областях. Почти во всех крупных городах с развитым жилищным строительством есть апартаменты. Причем если поначалу апартаменты были в основном элитным продуктом (так как их строили в центре городов), то сейчас 66% строящихся в РФ апартаментов – это здания стандарт- и комфорт-класса.

Впрочем, например в Москве, власти с 2024 года не согласовывают строительство новых апартаментов и все, что есть на рынке сегодня – это достройка комплексов, стартовавших до момента принятия такого решения. Только за 2025 год, по нашим подсчетам, число апартаментов в продаже уменьшилось на 29%. В основном в столице продаются апартаменты бизнес-класса (47%). В связи с этим сейчас предложение апартаментов в Москве находится на минимальном уровне за всю историю (всего 5 тыс. помещений.) В целом апартаменты дорожают – средняя по всем классам стоимость квадратного метра, по нашим наблюдениям, выросла на 9% до 647 тыс. рублей. При этом 78% предлагаемых в Москве апартаментов находятся в комплексах на завершающей стадии строительства.

Предыстория дела: о чем спорили жители апартаментов с властями Петербурга

Прежде всего, разберемся в предыстории вопроса. В 2022 году Виктория Пиунова, жительница Санкт-Петербурга, с мужем попытались зарегистрироваться по месту пребывания в «апартаментах гостиничного типа». Здесь сразу сделаю оговорку, потому что эта деталь о «гостиничном» статусе апартаментов неслучайна и, возможно, именно она и стала «спусковым крючком» всего спора.

Дело в том, что российское законодательство позволяет временно регистрироваться в гостиницах, хотя с точки зрения закона гостиницы – это коммерческая, а не жилая недвижимость. Когда рынок апартаментов начал бурно расти, некоторые застройщики стали позиционировать свои комплексы как «гостиничные». Однако впоследствии исключительно редкие апартаменты (в основном элитные в Москве) действительно получали статус гостиничных и даже управлялись именитыми отельными операторами. Впрочем, жителям таких комплексов регистрация была не нужна, поэтому и споров не возникало. В остальных случаях получение статуса гостиницы на практике оказалось сложным, и жители других «гостиничных» комплексов не смогли в них временно зарегистрироваться.

…Как, по-видимому, и семья из Петербурга, которая решила судиться за эту возможность. Супруги обратились в местный паспортный стол (ОВД), предоставили согласие собственницы апартаментов (матери мужа) на регистрацию по месту пребывания на 5 лет, а также разрешение на ввод здания в эксплуатацию и поэтажный план.

Однако им отказали в регистрации, сославшись на то, что помещение нежилое, а здание не относится к гостиницам (кстати, с 2025 года в России начал действовать реестр гостиниц). Тогда семья обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга, но проиграла, как и затем в Третьем кассационном суде общей юрисдикции, а коллегия Верховного Суда РФ вовсе отказалась рассматривать их жалобу. В итоге семья напрямую обратилась в Конституционный Суд РФ, который и поставил точку в споре.

Логика Фемиды: какие нормы КС признал нарушающими права

Чтобы понять последствия решения Конституционного Суда, необходимо разобраться в сути дела, а именно – какие конкретные нормы права рассматривали судьи. КС проверял на соответствие Конституции абзац 7 статьи 2 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения…» (который определяет понятие «места пребывания»), а также пункты 3, 12 и 14 Правил регистрации (регламентируют порядок уведомительной регистрации граждан в помещениях).

В ходе рассмотрения жалобы Конституционный Суд подтвердил и дал толкование четырем правовым принципам, действующим в России.

1. Уведомительный характер регистрации. Регистрация по месту пребывания носит уведомительный, а не разрешительный характер и не может препятствовать реализации прав граждан. О факте своего пребывания гражданин может уведомить государство посредством временной регистрации, и отказ в ней нарушает его право.

2. Цель регистрации. Основная цель регистрационного учёта – создание условий для реализации прав и исполнения обязанностей гражданина, а также обеспечение государства достоверной информацией. Иными словами, регистрация нужна не только гражданину, но и государству.

3. Свобода выбора места пребывания. Выбор места пребывания не ограничивается только жилыми помещениями. Если гражданин может длительно жить, например, в гостиницах, которые формально не относятся к жилому фонду, то ему нельзя отказать в регистрации и в пригодных для жизни апартаментах.

4. Возможность использования нежилых помещений для проживания. Конституционный Суд признал, что нежилые помещения, сходные по характеристикам с жилыми, объективно могут использоваться для личных и семейных нужд. Прямого законодательного запрета на использование апартаментов для жизни нет.

В итоге Конституционный Суд признал, что указанные выше положения Закона о свободе передвижения и Правил регистрации нарушают три конституционных права гражданина РФ:

– право на свободу выбора места пребывания (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ);

– право на равенство перед законом (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ);

– право частной собственности (ст. 35 Конституции РФ).

Теперь разберемся в конкретных последствиях решения суда.

Что следует из решения Конституционного суда РФ

Рассмотрим два конкретных правовых итога постановления Конституционного Суда по вопросу регистрации в апартаментах.

Первое следствие: Конституционный Суд предписал Федеральному Собранию и Правительству РФ внести необходимые изменения в Правила регистрации по месту пребывания. Окончательным решением вопроса будут новые законы и нормы, которые разработают депутаты.

Второе важное следствие для всех: Конституционный суд установил временный (переходный) порядок регистрации. Пока в Госдуме будут менять законы, органы МВД обязаны временно регистрировать по месту пребывания в апартаментах собственника помещения, членов его семьи, близких родственников. Предположу, исходя из смысла постановления КС, что и, например, арендатор апартаментов (не родственник владельца) также может зарегистрироваться по письменному согласию собственника и на тот, срок, который владелец согласует (но не более 5 лет, однако с правом дальнейшего продления). Для этого нужны документы, подтверждающие пригодность апартаментов для жизни. Это могут быть, например, разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтажный план, проектная декларация и т.п. Отмечу еще один важный нюанс: Конституционный Суд не предписывает подавать документы, подтверждающие гостиничный статус апартаментов.

Что не означает решение Конституционного суда

В постановлении Конституционного Суда есть много существенных оговорок. Во-первых, решение касается исключительно регистрации по месту пребывания (временной). Регистрация по месту жительства (постоянная) в нежилых помещениях по-прежнему невозможна.

Во-вторых, Конституционный суд отметил, что его решение не создаёт обязательств у городских властей развивать социальную инфраструктуру. Условно говоря, даже массовая регистрация жителей в таком комплексе не станет законным основанием требовать с властей города строить рядом с апартаментами детские сады, школы и т. п.

В-третьих, решение КС не уравнивает апартаменты с жилыми помещениями в сфере налогообложения, оплаты коммунальных услуг (по другим тарифам) и иных правоотношений (например, порядка управления домом). Юридическая граница между жилыми и нежилыми помещениями сохраняется.

Как решение КС повлияет на рынок апартаментов

Поскольку апартаменты в целом по России продаются в основном в доступном ценовом сегменте рынка, для многих потенциальных покупателей возможность оформить временную регистрацию станет важным стимулом для решения о покупке. Поэтому мы ожидаем увеличения числа сделок. Да, с одной стороны, сегодня все еще высокие ставки по ипотеке, и на апартаменты не распространяются государственные программы субсидирования. Например, в Москве в 2025 году заключили 5,5 тыс. сделок с апартаментами, из которых только в 18% привлекалась ипотека, по данным «Метриум». С другой стороны, в отдельных сегментах рынка, скажем, в бизнес- и премиум-классе, рост спроса может быть более заметным, так как покупатели здесь меньше зависят от жилищного кредитования.

Что касается предложения, то в Москве в условиях отсутствия новых проектов оно будет стремительно сокращаться. Цены на апартаменты могут вырасти: часть потенциальной аудитории покупателей вернется на рынок на фоне новостей о регистрации.

Таким образом, решение Конституционного Суда – это значимая победа всех жителей, владельцев и потенциальных покупателей апартаментов. Полагаю, многие собственники апартаментов сейчас снова обратятся в суды, чтобы пересмотреть прежние решения, вынесенные не в их пользу.

И еще раз напомню, что и власти города не согласовывают строительство новых комплексов. В ближайшей перспективе цены на апартаменты, вероятно, будут расти быстрее инфляции вследствие повышения правового статуса собственников и формирования дефицита предложения.

В Москве предложение апартаментов за год сократилось на треть

В пределах МКАД в экспозиции оставалось порядка 3 тыс. лотов — это на 33% меньше, чем годом ранее, когда на рынке было представлено около 4,5 тыс. апартаментов. Таким образом, формат фактически перешел в зону ограниченного предложения.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что на фоне высоких ставок по ипотеке снизился спрос со стороны покупателей. По итогам 2025 года по договорам долевого участия было реализовано 3 283 апартамента, что на 22% меньше показателя 2024 года. В среднем в течение года заключалось около 274 сделок в месяц. Для сравнения, годом ранее было продано 4 239 апартаментов, что на 29% превышает результат 2025 года.

В начале февраля 2026 года Конституционный суд России разрешил гражданам временно регистрироваться по месту пребывания в нежилых помещениях, пригодных для проживания (апартаментах). При этом само оформление регистрации не меняет юридический статус апартаментов как нежилых помещений. На этом фоне формат все чаще рассматривают как вариант для постоянного проживания, а не только как инвестиционный продукт, что делает важным взвешенный подход при выборе объекта.

Ключевым конкурентным преимуществом апартаментов остается их стоимость. Сравнение средневзвешенной цены на конец 2025 года показывает устойчивый дисконт апартаментов к квартирам, причем, по данным экспертов жилого направления CORE.XP, в ряде столичных округов он достигает 20–30%. Наиболее заметная разница зафиксирована в СВАО, где апартаменты в среднем на 29% дешевле квартир. В ЮЗАО дисконт составляет 28%, в САО — 25%, в СЗАО — 22%, в ЮАО — 21%. При этом ЦАО остается исключением: здесь апартаменты в среднем на 7% дороже квартир, что подчеркивает высокую ценность центральной локации и окружения, нивелирующую различия форматов.

В сегменте готовых к заселению проектов на начало февраля 2026 года минимальная планка входа стартует от 11 млн рублей. В числе наиболее доступных предложений эксперты жилого направления CORE.XP называют Nice Loft в ЮВАО (от 11,3 млн рублей), «Движение.Тушино» в СЗАО (от 12,9 млн рублей), «Резиденции архитекторов» в ЦАО (от 17,7 млн рублей) и «Зорге 9» в САО (от 18,8 млн рублей).

«В сегменте апартаментов Москвы в экспозиции остаются считанные тысячи лотов, однако ценовой дисконт к квартирам по-прежнему сохраняется. Этот разрыв позволяет покупателям рассматривать апартаменты как более доступный вариант для жизни в уже сложившихся городских районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На этом фоне возможность оформления в апартаментах временной регистрации возвращает формату практический смысл и расширяет его использование не только как инвестиционного, но и как жилого решения», — комментирует Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP.

От альтернативы жилью к инвестиционному продукту: эксперты рассказали, как меняется рынок сервисных апартаментов

Этот формат, который предусматривает размещение апартаментов в комплексе под единым управлением профессиональной управляющей компании или гостиничного оператора, активно развивается на фоне роста внутреннего туризма и введения запрета на строительство апартаментов для постоянного проживания в отдельных регионах России. В CORE.XP рассказали о трендах и трансформации такого вида недвижимости.

Интересно, что, по данным Минэкономразвития, за 10 месяцев 2025 года внутренний туризм вырос на 4,8% — число туристических поездок по стране достигло 76,2 млн. Рост путешествий напрямую отражается на загрузке гостиниц и апарт-отелей. По информации Росстата, за 8 месяцев 2025 года численность гостей в коллективных средствах размещения составила 61,7 млн человек. Это на 5% выше показателей прошлого года.

Параллельно растет и предложение: по оценке экспертов жилого направления CORE.XP, за первые три квартала 2025 года в России введено 5 176 гостиничных номеров в сетевых и несетевых классифицированных гостиницах 3–5 звезд с номерным фондом более 100 номеров, что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. На этом фоне сервисные апартаменты стали новым инвестиционным продуктом, позволяющим собственникам получать доход за счет участия в гостиничном бизнесе без необходимости самостоятельного управления объектом.

В CORE.XP назвали пять ключевых трендов, которые сегодня формируют рынок сервисных апартаментов.

Первый — прозрачность и стандарты. После введения обязательной классификации средств размещения рынок гостиничных услуг становится более «белым»: неклассифицированные объекты не могут легально принимать туристов и размещаться в системах бронирования. В этих условиях решающим фактором становится бренд оператора и единое профессиональное управление, которое гарантирует соблюдение стандартов, понятную отчетность, маркетинг, продажи и работу с отзывами.

Второй тренд — рост спроса на краткосрочное размещение с полноценным бытом. Все больше поездок связано с семейными путешествиями, командировками на несколько недель, релокацией внутри страны и проектной работой. Сервисные апартаменты отвечают запросам: гости получают кухню, места для хранения, зону для работы, прачечную, при этом сохраняя привычный гостиничный сервис — ресепшн, клининг и безопасность.

Третьим трендом эксперты назвали расширение набора услуг и инфраструктуры внутри апарт-комплексов. Современные проекты все чаще включают коворкинги и переговорные, фитнес и SPA, рестораны, мини-маркеты 24/7, детские комнаты, сервисы хранения и трансфер и предоставляют прочие гостиничные услуги. Это повышает комфорт для гостей и позволяет обеспечивать стабильную загрузку номерного фонда в течение всего года.

Четвертый тренд — прозрачная модель ценообразования и доходности. В отличие от сдачи квартир в аренду, в сервисных апартаментах доход распределяется между всеми собственниками по принципу единого бизнеса, а не зависит от того, насколько удачно сдался конкретный номер. Такой подход сглаживает сезонность и позволяет спрогнозировать финансовый результат.

Пятым трендом является расширение географии и переход к сетевым форматам. Сервисные апартаменты все чаще появляются не в виде отдельных проектов, а как часть масштабных сетей в городах с устойчивым туристическим и деловым спросом. Яркий пример — Санкт-Петербург, где сервисные апартаменты доминируют внутри сегмента апартаментов, занимая 69% в общем объеме. Активное развитие формата также идет в Москве и туристических регионах (Краснодарский край, Республика Алтай, Архыз, Калининградская область и др.), что подтверждает его востребованность и долгосрочный потенциал.

Среди основных покупателей сервисных апартаментов сегодня можно выделить несколько типов. Первый — это частные инвесторы, которые предпочитают не вникать в операционные процессы и делегировать управление своими активами профессионалам. Для них важны понятные стандарты работы и регулярная отчетность, а также возможность решить все задачи — от поиска арендаторов до клининга и ремонта — без их участия. Вторая группа — это собственники, использующие апартаменты в гибридном формате: как для личного проживания во время поездок, так и для сдачи в аренду и получения дохода в те периоды, когда объект не используется. Отдельную аудиторию составляют инвесторы, ориентированные на максимальную защиту своих вложений. Они предпочитают инвестировать в коллективные форматы, включая ЗПИФы недвижимости, владеющие гостиничными объектами. Такой формат позволяет войти в сегмент с минимальной суммой — стоимость пая может составлять всего 3–5 тыс. рублей, и становится удобной альтернативой покупке целиком апартамента, стоимость которого оценивается в миллионы рублей.

Чаще всего сервисные апартаменты относятся к бизнес- и премиум-классу. Это связано с тем, что такой формат требует высоких затрат на его обслуживание: персонал, инженерные системы, общественные пространства, системы безопасности и продвижение. В комфорт-классе формат сервисных апартаментов также встречается, но сервис в них обычно проще, площади для проживания оптимизированы, а целевая аудитория отличается от более дорогих классов.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что формат гостиничной недвижимости в России имеет хорошие перспективы на ближайшие годы. В 2025–2027 годах ожидается рост внутренних поездок, что поддержит устойчивый спрос на отели, особенно в крупных городах и на ряде развивающихся курортных направлений. Развитию рынка также будет способствовать расширение финансовых инструментов. Продажа гостиничной недвижимости коллективным инвесторам с использованием эскроу-счетов открывает новые возможности для привлечения в отрасль частных инвесторов. На этом фоне сегмент коллективных инвестиций будет расти: снижение доходности банковских депозитов и волатильность фондового рынка усиливают интерес к инструментам с профессиональным управлением, в том числе к закрытым паевым инвестиционным фондам. Для инвесторов это становится логичным выбором в условиях высокой стоимости капитала и повышенного запроса на контроль рисков.

«Сервисные апартаменты в России переживают процесс трансформации, превращаясь в управляемый гостиничный продукт — с профессиональным оператором, современными стандартами, прозрачной и устойчивой финансовой моделью на горизонте 5–10 лет. В ближайшей перспективе они станут достойной альтернативой классическим инвестициям в недвижимость», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.