«Метриум»: Близкие к Кремлю – 45% новостроек бизнес-класса строятся в 15 км от сердца столицы

Где в Москве купить квартиру бизнес-класса недалеко от центра? Специалисты «Метриум» изучили удалённость новостроек от Кремля и выяснили, какие застройщики предлагают больше всего вариантов квартир на расстоянии до 15 км от самого центра Москвы.

Близость к центру Москвы – важный критерий для покупателей новостроек бизнес-класса. Однако этот тип жилых комплексов постепенно вытесняется из центральной части столицы более дорогими проектами премиум-класса и высокобюджетного сегмента. Покупатели не хотят идти на компромисс с транспортной доступностью центра и стремятся найти жильё по ценам бизнес-класса, но при этом как можно ближе к центру. Поэтому эксперты «Метриум» проанализировали рынок новостроек бизнес-класса с точки зрения их удалённости от центра, чтобы понять, какие застройщики сегодня предлагают наибольший объём жилья в этом сегменте максимально близко к центру столицы.

Эксперты изучили проекты новостроек бизнес-класса по их удалённости от Кремля – а именно по расстоянию езды на автомобиле. Специалисты подсчитали, сколько проектов находится в радиусе до 10 километров (ближний пояс) от Кремля и сколько – во втором поясе (от 10 до 15 километров). Расположение новостройки в ближнем поясе (то есть до 10 км) означает, что среднее время пути от этого жилого комплекса до Кремля составит около 14 минут (без учета пробок). Для второго пояса удаленности (от 10 до 15 километров) средняя продолжительность дороги до Кремля равняется 18 минутам (без учета пробок). Расчёт расстояний выполнен на основе данных картографического сервиса без учёта пробок в часы пик[1]. Рассматривались проекты, в которых на первичном рынке было представлено не менее 20 лотов в продаже.

Анализ показал, что в пределах 15 километров от Кремля застройщики реализуют 63 проекта бизнес-класса. Это составляет 45% от общего числа проектов бизнес-класса, представленных в продаже в Москве, то есть меньше половины столичных новостроек находится относительно близко к центру. Всего в этих объектах реализуется более 10 000 квартир и апартаментов, что равняется почти 50% предложения на рынке новостроек бизнес-класса Москвы.

В ближнем поясе – то есть на расстоянии до 10 километров пути от Кремля до проекта – застройщики реализуют 22 комплекса, в которых насчитывается 2,4 тыс. квартир и апартаментов. В этом поясе по объёму предложения лидирует компания STONE: она реализует один крупный проект бизнес-класса, на долю которого приходится 10,1% от общего объёма предложения в ближнем поясе.

«Долгое время близость к центру Москвы предполагала, что новостройка должна находиться строго в Центральном административном округе Москвы – это был основной ориентир для покупателей, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE. – Однако сейчас проекты с точки зрения их расположения относительно центра столицы оценивают несколько иначе. Нахождение в ЦАО не обязательно гарантирует удобную транспортную доступность или близость к эпицентру социальной жизни Москвы, и многие районы, которые находятся в непосредственной близости от ЦАО, географически оказываются в более выигрышном положении в том числе за счет более благоприятной экологии. Среди таких районов, например, Сокольники, где можно приобрести жильё рядом с огромным парком и при этом не потерять в транспортной доступности к центру. Скажем, наш проект «СТОУН Сокольники» находится в 8 километрах от Кремля, а всего в 6 км расположен выезд на Садовое кольцо. По этому показателю мы можем соревноваться со многими проектами премиум-класса, которые расположены в ЦАО или на других престижных направлениях».

На втором месте с минимальным отрывом – всего в одну десятую процента – следует ГК ФСК, которая реализует в ближнем поясе от Кремля два проекта бизнес-класса. На них приходится 10% от общего объёма предложения новостроек.

«Для покупателей новостроек бизнес-класса сегодня близость к центру Москвы стала ещё более актуальной, – рассказывает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. – Современное поколение клиентов – молодые покупатели или люди среднего возраста – ценят развлекательную, культурную и социальную инфраструктуру, которая сосредоточена преимущественно в центре столицы. С этой точки зрения более новостройка бизнес-класса, расположенная рядом с центром Москвы, является удачным решением. За последние годы транспортная сеть столицы претерпела заметные изменения: появились новые развязки, расширились дороги. Сегодня путь на автомобиле, скажем, из Хорошёвского района в Северном административном округе Москвы до самого сердца столицы может занимать гораздо меньше времени, чем это было пять-десять лет назад. К примеру, дорога от нашего проекта «Амбер Сити» займёт чуть более 10 минут, а от ЖК Rotterdam – 18 минут».

Третью позицию занимает компания «494 УНР»: она реализует один проект бизнес-класса в ближнем поясе. На его долю приходится 8,4% от общего объёма предложения на удалении до 10 километров от Кремля.

Во втором поясе удалённости (от 10 до 15 километров от Кремля) застройщики реализуют 40 проектов бизнес-класса, в которых представлено 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Лидером по объёму предложения здесь стала ГК «Основа»: она реализует в этом поясе шесть проектов новостроек бизнес-класса с общим объёмом предложения 1,2 тыс. лотов. Это составляет 14,8% от общего объёма предложения новостроек бизнес-класса во втором поясе удалённости.

«С точки зрения покупателя новостроек бизнес-класса, который хочет найти подходящий объект с хорошей транспортной доступностью к центру, второй пояс – от 10 до 15 километров от Кремля – выгоден тем, что здесь сосредоточено больше предложений, чем в ближнем поясе, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – В частности, наша компания реализует здесь шесть проектов («Эмоушн», «ЭВОПАРК Измайлово», «Наметкин Тауэр», «УНО.Соколиная гора», «ЭВОПАРК Сокольники», «МИРАПОЛИС»). Несмотря на то, что расстояние в километрах до центра может быть больше, время в пути от наших объектов до Кремля в основном варьируется в пределах 16-18 минут, хотя новостройки находятся дальше 10 километров от Кремля. Ещё один плюс: во втором поясе удалённости у покупателя шире выбор с точки зрения более доступных бюджетов. Например, средняя стоимость квадратного метра по нашим проектам варьируется от 360 тыс. рублей за квадратный метр (комплекс «МИРАПОЛИС») до 490 тыс. рублей за квадратный метр («Эмоушн»). И, наконец, третьим и важным для покупателей плюсом является то, что такая отдаленность от центра делает наши комплексы одновременно ближе к крупным зеленым массивам Москвы, которые как раз и находятся на этом расстоянии».

Далее следует группа ЛСР, которая реализует два проекта в втором поясе удаленности с общим объёмом предложения более 1 тыс. квартир, что составляет 13,5% от общего объёма предложения. Наконец, замыкает тройку лидеров девелопер ПИК (Forma), который реализует здесь пять проектов бизнес-класса с общим объёмом предложения 681 лот – это 7,5% от общего объёма предложения во втором поясе удалённости от Кремля среди новостроек бизнес-класса.

[1] Оценка сервисом расстояния может варьироваться от конкретной дорожной ситуации и времени суток.

«Метриум» и ГК «Основа»: Меньше всего с начала 2026 года просел спрос на новостройки бизнес-класса

Падение спроса на строящееся жильё в старой Москве составило 36% за январь-апрель 2026 года, подсчитали аналитики «Метриум» и ГК «Основа». Однако бизнес-класс устоял лучше остальных (спад всего 17%) и теперь формирует половину всех сделок – в отличие от прошлого года, когда лидировал массовый сегмент.

За первые четыре месяца 2026 года в старой Москве было заключено 12,8 тыс. договоров долевого участия[1]. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда общее число заключённых ДДУ составило 20,0 тыс., спрос на строящееся жильё в столице сократился на 36%. Однако эта негативная динамика существенно различается по сегментам рынка: в одних наблюдается действительно обвал, а в других – скорее корректировка.

Наименьший спад активности покупателей зафиксирован на рынке новостроек бизнес-класса: с января по апрель здесь заключили 6,5 тыс. договоров долевого участия, что на 17% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года, когда спрос составил 7,7 тыс. (по числу проданных квадратных метров снижение – 17%). Эксперты напоминают, что в целом за прошлый (2025) год общее число сделок на рынке новостроек бизнес-класса Москвы увеличилось на 6% по сравнению с 2024 годом.

«Рынок новостроек бизнес-класса в Москве будет и дальше укрепляться, и в ближайшие годы останется самым крупным и стабильным сегментом, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Конкуренция в этом секторе будет расти, так как застройщики вряд ли поспешат возвращаться к строительству более доступных объектов из‑за высоких ипотечных ставок. По крайней мере это не произойдёт быстро, даже если ипотека вновь станет доступной и привлечёт на рынок клиентов массовых проектов. Таким образом, бизнес-класс останется наиболее динамичным и устойчивым сегментом рынка. Если говорить о наших проектах, то мы наблюдаем с начала года высокую активность покупателей во всех объектах, но больше всего сделок заключено в «Наметкин Тауэр», «Мираполис» и «ВЭРИ на Ботанической».

Далее по снижению спроса следует рынок новостроек премиум-класса. В первые четыре месяца 2026 года было заключено 1,5 тыс. договоров долевого участия – это на 28% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года, когда общее число сделок превысило 2 тыс. (по числу проданных квадратных метров сокращение на 34%). Между тем за прошлый год спрос в премиум-классе увеличился на 7% по сравнению с предыдущим годом.

Самый большой спад активности покупателей фиксируется в двух полярных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом и высокобюджетном. На рынке новостроек комфорт-класса с начала года заключили 4,7 тыс. договоров долевого участия, тогда как в аналогичном периоде 2025 года общее число сделок составляло 9,9 тыс. Таким образом, спрос снизился на 53% (при этом спрос снизился за год на 29%). При этом весь 2025 год застройщики массовых проектов завершили в символическом плюсе по отношению к 2024 году – рост спроса составил 1%.

На рынке новостроек элитного и делюкс-сегмента с начала 2026 года было заключено 158 сделок – это на 53% меньше, чем в аналогичном периоде 2025 года, когда общее число заключённых договоров долевого участия превысило 330 (по числу проданных квадратных метров сокращение на 58%). Можно констатировать, что спад в сегменте ускорился, поскольку по итогам 2025 года спрос на высокобюджетные новостройки Москвы снизился на 15%.

В целом структура спроса на рынке новостроек Москвы в 2026 году заметно изменилась. Теперь сегментом, в котором заключается наибольшее число договоров долевого участия, явно стал рынок бизнес-класса: из 12,8 тыс. сделок, заключённых с января по апрель 2026 года, 51% соглашений пришёлся именно на этот сегмент. Далее следует рынок массовых новостроек – его доля составила 37%. Премиальный сегмент образует 12% заключённых сделок, а на высокобюджетный сегмент приходится всего 1%.

Год назад структура спроса была иной – в январе-апреле 2025 года, когда было заключено почти 20 тыс. ДДУ, большая часть сделок зафиксирована в массовом сегменте (49%), бизнес-класс составлял 39%, премиальный – 10%, а высокобюджетный – 2%.

«За последние два года застройщики начали активнее реализовывать проекты в бизнес- и премиум-класса, и одновременно сократили предложение массовых новостроек, – рассказывает Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Такая структура предложения предопределила и изменение спроса. Этот процесс будет продолжаться и дальше. С начала 2026 года в «старой» Москве вышел только один проект бизнес-класса и один комплекс комфорт-класса, и при этом 10 новостроек высокобюджетного сегмента и четыре проекта премиум-класса. Поэтому московский рынок будет становиться все более дорогим. Число сделок при этом может сокращаться, но важнее сколько квадратных метров и какую выручку составят продажи в итоге. Массовый спрос, по-видимому, сместится в Новую Москву и Московскую область».

[1] ДДУ физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок

ГК «Основа»: В Москве всё меньше округов с новостройками бизнес-класса до 500 тыс. руб. за «квадрат»

За 12 месяцев, к маю 2026 года, в Москве в три раза сократилось число округов со средней ценой ниже 500 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках бизнес-класса, подсчитали аналитики ГК «Основа». В мае 2026 года насчитывалось только два административных округа столицы, где средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса составляла менее 500 тысяч рублей.

Эксперты ГК «Основа» изучили динамику средних цен на новостройки бизнес-класса в Москве в разрезе административных округов столицы. Для этого они проследили, как менялась средняя стоимость новостроек этого класса в каждом округе за последние 12 месяцев. Несмотря на наметившуюся в последние месяцы стагнацию цен в сегменте, аналитики выяснили, что за прошедший год резко сократилось число округов, где покупатели могли рассчитывать найти новостройку бизнес-класса со средней ценой менее 500 тыс. рублей за квадратный метр.

Так, в мае 2025 года новостройки бизнес-класса продавались в девяти округах столицы, и только в трёх из них средняя стоимость квадратного метра превышала 500 тыс. рублей. Это были Центральный административный округ (в среднем 545 тыс. рублей за квадратный метр), Южный административный округ (519 тыс. рублей) и Юго-Западный административный округ, где средневзвешенный показатель составлял 502 тыс. рублей.

За последующие 12 месяцев картина заметно изменилась. Теперь только в двух административных округах столицы средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса осталась ниже 500 тыс. рублей. Это Северо-Восточный административный округ (485 тыс. рублей за квадратный метр) и Юго-Восточный административный округ (486 тыс. рублей).

В оставшихся семи округах средняя цена превышает 500 тыс. рублей за квадратный метр. В Центральном, Южном и Юго-Западном округах, где и год назад новостройки бизнес-класса в среднем стоили дороже 500 тыс., показатель вырос еще сильнее. В ЦАО – до 610 тыс. рублей, в ЮАО – до 568 тыс. рублей, в ЮЗАО – до 547 тыс. рублей.

В Северном административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 491 тыс. до 579 тыс. рублей. Далее следует Северо-Западный округ, где этот показатель достиг 553 тыс. рублей против 455 тыс. год назад.

Заметно выросла цена в Западном административном округе: в апреле 2026 года она составила в среднем 547 тыс. рублей за квадратный метр против 460 тыс. в апреле 2025 года. Наконец, перешёл на новый ценовой уровень Восточный административный округ, где средняя стоимость квадратного метра достигла 542 тыс. рублей вместо 481 тыс. год назад.

Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средний ценовой барьер в 500 тыс. рублей за квадратный метр преодолела стоимость новостроек бизнес-класса в четырёх округах: ВАО, ЗАО, САО и СЗАО. В ЦАО, ЮАО и ЮЗАО средний ценовой показатель, как и год назад, остаётся выше 500 тыс. рублей за квадратный метр. В СВАО и ЮВАО расценки по-прежнему ниже этой ценовой планки.

Эксперты также изучили, как изменились средние ценовые показатели новостроек бизнес-класса в разрезе районов Москвы. Для этого они подсчитали долю районов с той или иной средней стоимостью квадратного метра в общем числе районов, где представлены новостройки бизнес-сегмента. Например, год назад в 27% районов столицы средняя цена варьировалась от 300 тыс. до 400 тыс. рублей за квадратный метр. Теперь же, в апреле 2026 года, доля районов с такими расценками снизилась до 15%.

Доля районов с ценой от 400 тыс. до 500 тыс. рублей за квадратный метр уменьшилась с 33% до 28%. Закономерно выросла доля районов с более высокими ценовыми категориями. Год назад в 30% районов Москвы средняя стоимость квадратного метра составляла от 500 тыс. до 600 тыс. рублей, а теперь эта доля увеличилась до 32%.

Наиболее заметный рост произошёл в другой ценовой категории – от 600 до 700 тыс. рублей за квадратный метр. Год назад такие расценки встречались только в 3% районов Москвы, а в апреле 2026 года такая средняя стоимость квадратного метра наблюдается уже в 13% районов столицы.

«В текущих условиях крайне важно проводить взвешенную ценовую политику, поскольку ипотечный стимул фактически не работает, а общее число потенциальных покупателей на рынке сократилось, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Наиболее эффективными становятся те застройщики, которые умеют оптимизировать продажи и предлагать продукт, доступный для своей целевой аудитории. При этом важно учитывать, что в последние годы наметилась тенденция: основной рост цен в том или ином сегменте или локальном рынке (например, в округе или районе) происходит именно из‑за появления новых проектов. Иногда квартира в проекте на стадии котлована может стоить дороже, чем новостройка того же класса на более высоких стадиях строительства. Поэтому мы рекомендуем покупателям обращать внимание на проекты разной степени готовности. При этом важно понимать, что в исследовании мы оценивали именно среднюю стоимость квадратного метра в новостройках. Цена за «квадрат» варьируется еще и в зависимости от площади самой квартиры – более просторные «семейные» форматы могут предложить и более «комфортную» стоимость квадратного метра.

Что касается нашей компании, мы стремимся предложить клиенту самую широкую линейку выбора по цене и гибкие условия приобретения. Среди наших проектов бизнес-класса только в двух средняя стоимость квадратного метра превышает 500 тыс. рублей – это готовый «ВЭРИ на Миклухо-Маклая» (ЮЗАО) и «ВЭРИ на Ботанической» (СВАО), где введена первая очередь. При этом в тех округах, где средние ценовые показатели «квадрата» уже перешагнули планку в 500 тыс. рублей, у нас есть предложения по более прагматичной цене. Например, строящийся комплекс «Эмоушн» в СЗАО – 489 тыс. рублей за квадратный метр, «УНО.Соколиная гора» (ВАО) – 458 тыс. рублей, «УНО.Горбунова» (ЗАО) – 417 тыс. рублей, «Наметкин Тауэр» (ЮЗАО) – 400 тыс. рублей».