Эксперты рассказали, как меняется структура продаж новостроек после снижения ключевой ставки

Так, ее объем в сентябре 2025 вырос на 3% по сравнению с августом, а доля рыночных программ в выдачах заметно увеличилась. В октябре этот рост продолжился.

Одновременно с этим эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что часть застройщиков уже с лета 2025 года начала корректировать условия предоставления рассрочек — сокращать сроки, повышать первоначальные взносы и убирать беспроцентные опции.

Таким образом, снижение ключевой ставки вернуло конкурентоспособность классической рыночной ипотеке относительно программ рассрочек и 100%-ной оплаты. В перспективе эксперты жилого направления CORE.XP прогнозируют рост одобрений и объемов выдачи рыночных ипотек, а также частичное возвращение покупательской доли от наличных и рассрочек в пользу ипотечных сделок, особенно в массовом и комфорт-сегментах.

Аналитики жилого направления CORE.XP рассказали о структуре распределения способов покупки новостроек по классам жилья.

В комфорт-классе сделки с ипотекой традиционно занимают высокую долю. На льготную ипотеку приходится 40–50%, рыночная ипотека составляет 5–10% от общего объема сделок. Именно в этом сегменте эффект снижения ключевой ставки проявляется более заметно: чтобы компенсировать падение доли ипотечных сделок по стране, застройщики активно предлагают гибкие программы рассрочек — с их использованием было совершено 25–35% покупок. Около 10–20% покупателей приобретали квартиры за счет собственных средств.

В бизнес-сегменте значительная доля покупателей использует наличные (15–30%) и ипотеку (35–45%). Программами рассрочек пользуются 15–25% покупателей. 3–7% приходится на сделки с использованием льготной ипотеки.

Самая высокая доля использования собственных средств отмечается в классах «премиум» (45–65%) и «де-люкс» (60–85%). Рыночная ипотека используется значительно реже, чем в комфорт- и бизнес-классе, и составляет 25–40% в премиум-сегменте и 15–30% в делюкс-сегменте. Программы рассрочки являются непопулярным способом покупки в этих классах: 5–12% в премиум- и всего 0–8% в делюкс-классе. Льготная ипотека встречается крайне редко и занимает не более 3% в общей структуре сделок.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что при повторном снижении ключевой ставки доля и объем выдачи рыночной ипотеки продолжат расти: банки будут снижать ставки вслед за ЦБ, конкуренция усилится, и часть спроса перейдет от оплаты собственными средствами и рассрочек в ипотеку, особенно в массовом и комфорт-сегментах.

«Для рынка рассрочек от застройщиков возможны два сценария развития. В том случае, если банки вернутся к активному кредитованию девелоперских проектов, продемонстрировав рост доверия, многие компании пересмотрят механизм выдачи рассрочек: сократят сроки предоставления и повысят первоначальный взнос, делая этот инструмент менее доступным. Если же проектное финансирование останется ограниченным, рассрочки сохранятся как инструмент продаж, но существенно ужесточатся условия выдачи, что уже наблюдается с лета 2025 года», — говорит Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

В сегменте премиум- и делюкс-класса доля покупок за счет наличных останется высокой: покупатели с крупным капиталом предпочитают использовать собственные средства и менее чувствительны к ипотечным ставкам. В среднесрочной перспективе по мере снижения ключевой ставки часть накоплений может перераспределиться в сделки с привлечением ипотечных средств. Скорость и масштаб перераспределения будут зависеть от банковской конкуренции и от того, насколько быстро банки снизят ставку по ипотеке.

К концу сентября 2025 года объем средств населения на банковских счетах остается на рекордном уровне и составляет порядка 62–63 трлн руб., что на несколько процентов выше показателей начала года. Вслед за снижением ключевой ставки банки начали снижать проценты по вкладам.

По мнению экспертов жилого направления CORE.XP, в краткосрочной перспективе даже при снижающихся процентах тенденция на размещение средств на депозитах у населения сохранится: объем сбережений остается высоким, так как вклады считаются надежным и ликвидным инструментом, приносящим стабильный доход, а привычка сберегать сохраняется. В среднесрочной перспективе по мере дальнейшего снижения ставок по депозитам и в случае удешевления ипотечных кредитов часть накоплений может перейти в сектор недвижимости, особенно в сегменты с видимым потенциалом роста капитала. Однако массового спроса на жилье наблюдаться не будет, и значительная часть денежных средств останется на депозитах до тех пор, пока инфляционные ожидания потребителей не стабилизируются окончательно.

По ставкам ниже 6%: «Выберу.ру» составил рейтинг лучших ИТ-ипотек за октябрь 2025 года

«Выберу.ру» подготовил рейтинг банков с самыми выгодными ипотечными программами для ИТ-специалистов благодаря субсидированной государством ставке и дополнительным скидкам от банков. Топ-подборка поможет заёмщикам из ИТ в ноябре найти решение, чтобы сэкономить на ипотечных процентах по максимуму.

В ходе исследования аналитики сравнили условия программ ИТ-ипотеки в линейках российских банков, которые участвуют в госпрограмме. В результате на основе расчётов ипотечного калькулятора был подготовлен рейтинг из двадцати предложений месяца — «Лучшие ИТ-ипотеки в октябре 2025 года».

В методике расчётов весомыми переменными являлись величина процентной ставки, размер первоначального взноса, сумма ежемесячных платежей и полная стоимость кредита. В формулу включались коэффициенты, отражающие сумму ипотеки и её срок. Продукты ранжировались с поправкой на дисконт к базовой ставке госпрограммы (6%), условия страхования, наличие платной опции для понижения ставки, скидок для зарплатных клиентов и за онлайн-оформление. В алгоритме дополнительно учитывался индикатор значимости банка на финансовом рынке. Рейтинг «Выберу.ру» — это некоммерческое и нерекламное исследование.

Первое место рейтинга по итогам октября заняла программа «Ипотека для ИТ-специалистов» Абсолют Банка по минимальной ставке от 4,74% с учётом платной опции снижения процентов. В тройке лидеров — ипотечные продукты для представителей ИТ-отрасли от Новикомбанка (по ставке от 5,3%) и Банка Финсервис (по ставке от 5,5%). Далее в топовой десятке исследования в порядке убывания идут программы крупнейших федеральных и ведущих региональных игроков: Банка Акцепт», Банка ДОМ.РФ, Металлинвестбанка, Совкомбанка, Банка «Санкт-Петербург», Сбербанка, Банка «Дальневосточный».

«Согласно статистике Минцифры, которое курирует ИТ-ипотеку, с 2022-го до ноября 2025 года госпрограммой воспользовались почти 90 тыс. заёмщиков из отрасли. До конца года ведомство ожидает рост до 91,5 тыс. оформленных кредитов. Но надо сказать, что сейчас этот вид господдержки закрыт для специалистов из Москвы и Санкт-Петербурга — традиционных ИТ-центров. Власти ужесточили требования к зарплатам заёмщиков и к компаниям-работодателям. В результате доля ИТ-ипотеки в объем объеме сделок с господдержкой к началу осени, по данным ЦБ, сократилась до минимальных 2,6%. Для сравнения: на пике выдач ИТ-ипотеки полтора года назад (в июне 2024-го), доля отраслевой госпрограммы достигала 9,76% от всего объема льготных жилкредитов. Объем взятых ИТ-специалистами жилкредитов за август 2025 года не превышает до 8,4 млрд. руб., хотя, к примеру, в июне 2024-го достигал 61,3 млрд. руб. Столь значительная “просадка” — это результат ужесточения правил ИТ-ипотеки. А вот спрос на эту госпрограмму с начала осени резко вырос. Количество онлайн-запросов достигло пикового значения за последние два года и превышает прошлогодний результат на треть. Полагаем, что в условиях высоких рыночных ставок ИТ-специалисты вновь ищут решение, как взять ипотеку за пределами столиц, включая Подмосковье и Ленобласть, под 6%. Тем более, всё больше банков дополнительно дают скидки к базовой ставке госпрограммы. В ноябре люди могут взять ИТ-ипотеку, выбрав подходящее решение из 28 продуктов от всех банков-участников госпрограммы, представленных в витрине нашего финансового маркетплейса. На “Выберу.ру” с начала года количества просмотров каталога с ИТ-ипотекой уже приблизилось к 30 тыс. А наиболее активно за последний месяц подбирали ИТ-ипотеку наши пользователи из Москвы, Нижнего Новгорода, Подмосковья, Рязани, Ростова-на-Дону, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара, Красноярска, Казани, Тюмени и Калининграда», —рассказала директор по контенту и аналитике «Выберу.ру» Ирина Андриевская.

Весь рейтинг доступен по ссылке:

https://www.vbr.ru/banki/ipoteka/podbor/best-mortgage-it-october-2025/

«Выберу.ру» www.vbr.ru — проект IT-компании «DD Planet» — сервис сравнения и подбора банковских, страховых, финансовых и образовательных продуктов, входит в тройку крупнейших финансовых маркетплейсов страны. Ежемесячная посещаемость — более 15 000 000 человек. Аудитория маркетплейса — физические лица, индивидуальные предприниматели и малый бизнес, заинтересованные в ежедневном качественном выборе финансовых решений. Сегодня в финансовом супермаркете «Выберу.ру» предложения от 307 банков, 200 страховых компаний, 238 ведущих МФО, 30 НПФ, а также почти 6000 вариантов ипотечных продуктов, вкладов, банковских карт, Каско и ОСАГО. «Выберу.ру» — лауреат Премии Рунета 2017. В марте 2020 года включен в список социально значимых ресурсов от Минкомсвязи РФ. По итогам 2024 года «Выберу.ру» вошел в ТОП-10 наиболее цитируемых финансовых СМИ в рейтинге Медиалогии.

Дифференцированная ставка по семейной ипотеке: корректировка процентов или смена парадигмы господдержки?

Мнение Клименко Валентины, директора по девелопменту группы компаний ООО СЗ «Развитие» (застройщик ЖК «Белые Пески»)

21 октября 025 года министр финансов РФ Антон Силуанов подтвердил, что Минфин активно работает над идеей дифференциации ставок по семейной ипотеке. Это не просто гипотетическое обсуждение, а реально рассматриваемая и подготавливаемая мера. Инициатива, поступившая летом этого года от Комитета Госдумы по защите семьи, предполагает установление разных процентных ставок в зависимости от размера населенного пункта и количества детей. Это может стать одним из самых значительных изменений в программе с момента ее запуска в 2018 году.

О том, как предложенные изменения могут отразиться на рынке недвижимости и заемщиках, рассказала Валентина Клименко, директор по девелопменту ООО СЗ «Развитие» (застройщик ЖК «Белые Пески»)

Крупные города: ждать ли ипотечного «затишья»?

В краткосрочной перспективе мы можем наблюдать некоторую коррекцию спроса в крупных регионах-лидерах по ипотечным выдачам, таких как Москва, Подмосковье или Санкт-Петербург. Там традиционно высока доля семей с одним ребенком, для которых потенциальная ставка в 11—12% может быть менее привлекательной, чем действующая сегодня. Это может привести к временному замедлению темпов выдачи кредитов по этой программе в данных субъектах.

Однако важно понимать, что жилищный вопрос в этих агломерациях остается острым и потребность в улучшении жилищных условий никуда не денется. Часть спроса может перераспределиться на другие программы, или же семьи будут более тщательно планировать свои финансы. Так что мы скорее говорим не о резком падении, а о структурном перераспределении и возможном временном «замораживании» решений для части аудитории.

Многодетные семьи: мощный стимул для покупки жилья

Для многодетных семей предлагаемые изменения — это значительный финансовый стимул. Снижение ставки до 4-5% для семей с тремя детьми делает покупку жилья значительно более достижимой.

Экономическая логика здесь безупречна: снижение ставки вдвое действительно открывает новые возможности. Однако нельзя не учитывать региональную специфику. В субъектах с традиционно высоким уровнем многодетности располагаемые доходы населения существенно отличаются от среднероссийских показателей. Даже при ставке 4% многие семьи могут не соответствовать кредитным требованиям банков по уровню доходов. Дополнительным ограничивающим фактором выступает структура жилищного фонда в этих территориях. Если в крупных агломерациях преобладают новостройки, то во многих регионах с высокой рождаемостью рынок первичного жилья развит слабо, а преобладает частный сектор или вторичный рынок, которые не всегда подходят под условия семейной ипотеки.

Таким образом, программа станет существенно доступнее для уже мотивированных и платежеспособных многодетных семей, в основном в крупных и средних городах. Однако она вряд ли кардинально изменит ситуацию в бедных сельских регионах, где барьером являются не столько проценты, а базовая платежеспособность и структура рынка жилья.

Демография vs универсальность: в чем тонкость нового подхода?

Предлагаемый подход имеет свои сильные стороны. Минфин, руководствуясь демографическими целями, создает более выгодные условия для семей с тремя и более детьми, что может стать эффективным инструментом поддержки именно этой категории граждан.

В то же время, можно отметить, что привязка ставки к количеству детей учитывает не все жизненные ситуации. Не у каждой российской семьи есть объективная возможность родить больше одного ребенка по разным причинам: финансовым, медицинским или в силу личных планов. Поэтому новая модель поддержки фокусируется на конкретной категории семей в рамках программы, которая продолжает курс на точную настройку инструментов под социально-демографические приоритеты.

От широкой поддержки к точечным решениям

После завершения всеобщей льготной ипотеки под 8% семейная программа стала для многих основным шансом на улучшение жилищных условий. При этом изначально она была нацелена на более узкий сегмент покупателей — семьи с детьми, а потому не смогла полноценно заменить прежнюю, массовую программу. Тем не менее она уверенно заняла свою нишу. В случае введения дифференциации ставок это станет следующим этапом в эволюции государственной поддержки: от широких мер — к целевым, а от них — к сверхточечным. В такой модели наиболее выгодные условия будут предоставляться конкретным категориям заемщиков, в первую очередь многодетным семьям, что соответствует текущим демографическим приоритетам государства, но одновременно сужает круг потенциальных получателей льгот.

В стратегическом плане это движение в верном направлении, однако нельзя игнорировать риски региональной асимметрии. Основная нагрузка ляжет на самые ипотекоёмкие регионы, которые сегодня формируют значительную часть объема сделок в новостройках. Такая переориентация может повлиять на общие показатели рынка недвижимости и строительной отрасли.