«Ферро-Строй»: В 9 районах Подмосковья новостройки подорожали более чем на 20% за год

Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Московской области за последний год выросла на 16,3%, подсчитали аналитики девелоперской компании «Ферро-Строй». Показатель увеличился в 28 районах Подмосковья, причем в 9 из них рост стоимости «квадрата» первичного жилья превысил отметку в 20%.

По данным «Ферро-Строй», в мае 2026 года квадратный метр на первичном рынке Московской области стоит в среднем 228,8 тыс. руб. против 196,8 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев показатель стал выше на 16,3%. При этом резкого изменения структуры предложения за год не произошло. Следовательно, реальный средний рост цен в подмосковных новостройках действительно опережает темпы официальной инфляции.

В то же время новостройки в Московской области по-прежнему значительно доступнее, чем в Новой Москве, традиционно конкурирующей с Подмосковьем за покупателей. «Квадрат» на первичном рынке ТиНАО сейчас стоит в среднем 331,7 тыс. руб. Таким образом, разрыв цен между первичными рынками Новой Москвы и Московской области в мае 2026 года достигает 45%. В то же время большинство районов Подмосковья не уступают ТиНАО по уровню развития транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры, а также количеству рабочих мест на душу населения.

Сегодня первичное жилье представлено в 35 районах Московской области, подсчитали аналитики «Ферро-Строй». При этом в 28 из них средняя цена квадратного метра за год выросла. В 4 районах показатель сократился. Также появились новостройки в 3 районах, где в мае 2025 года предложения от девелоперов не было. В 2 районах Подмосковья предложение от застройщиков за год, напротив, полностью исчерпано и не восполнено.

В 9 районах Московской области средняя цена квадратного метра на рынке новостроек увеличилась особенно ощутимо – более чем на 20%: Богородском (+42,6%), Долгопрудном (+35,9%), Лыткарино (+30,6%), Сергиево-Посадском (+28,8%), Раменском (+28,3%), Мытищах (+25,7%), Королеве (+23,3%), Балашихе (+22,9%), Наро-Фоминском (+21,2%).

Особенно существенным выглядит удорожание новостроек в Мытищах, учитывая объем предложения в этой локации. Здесь в мае 2026 года продается 5620 лотов от застройщиков, тогда как во всех остальных 8 рассматриваемых районах вместе взятых – 4990 лотов. Таким образом, Мытищи – лидер по росту средней цены среди районов с объемом экспозиции на рынке новостроек свыше 1000 квартир. Такая динамика свидетельствует о высокой ликвидности первичной недвижимости в Мытищах.

«Подмосковье развивается активно, но все же неравномерно, – отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах). – Основной объем инвестиций приходится на три района: Мытищи, Ленинский и Красногорск. Именно здесь сегодня сконцентрировано 37% всего первичного жилья в Московской области. Среди районов, которые являются экономическими локомотивами Подмосковья, новостройки особенно активно дорожают в Мытищах. Оптимальное сочетание развитой инфраструктуры, близости к Москве и благоприятной экологии делает местные новостройки привлекательными для инвесторов, гарантируют серьезную капитализацию. В то же время здесь до сих пор можно приобрести доступное жилье, особенно в проектах КРТ, где частно-государственное партнерство позволяет устанавливать комфортный бюджет покупки без ущерба качеству.

Например, в нашем жилом комплексе комфорт-класса «Катуар» средняя цена квадратного метра – ниже 160 тысяч рублей. При этом в проекте открыты собственные муниципальные детский сад и школа, планируется создание медицинского и торгово-развлекательного центра. Рядом с домами расположена ж/д станция. Также следует отметить, что в большинстве квартир «Катуара» предусмотрена чистовая или предчистовая отделка».

«Ферро-Строй»: Число квартир стоимостью до 5 млн руб. в Подмосковье снизилось почти в 4 раза за год

На рынке новостроек Подмосковья наметился тренд на исчерпание квартир с бюджетом покупки до 5 млн руб. включительно. За год их количество сократилось в 3,7 раз, подсчитали аналитики девелоперской компании «Ферро-Строй». Объем предложения первичного жилья стоимостью до 10 млн руб. в Московской области в годовом выражении снизился в 1,5 раза.

На первичном рынке Московской области в мае 2026 года продается 41 110 квартир (без учета апартаментов). За год этот показатель снизился на 13,6%. При этом за прошедший год в подмосковных новостройках существенно сократилось число наиболее доступных квартир – стоимостью до 5 млн руб. Их стало меньше на 73,2%, то есть в 3,7 раз – с 3855 до 1035 лотов. Доля подобных квартир в структуре экспозиции первичного жилья в регионе год к году скорректировалась вниз на 5,6 процентных пунктов – с 8,1% до 2,5%.

Тем не менее, Подмосковье по-прежнему значительно опережает столицу по предложению наиболее доступного первичного жилья. В мае 2026 года на рынке новостроек «старой» Москвы квартир стоимостью до 5 млн руб. не осталось вовсе, в Новой Москве есть всего одна такая квартира (5 млн руб. за 18,2 кв. м).

Большинство квартир на рынке новостроек Московской области стоят до 10 млн руб. По данным «Ферро-Строй», девелоперы сегодня продают 22 230 квартир в данном ценовом диапазоне, что составляет 54,1% от общего объема предложения в регионе. За год число квартир стоимостью до 10 млн руб. на первичном рынке Подмосковья сократилось на 33,4%, то есть в полтора раза.

Для сравнения, в новостройках Москвы в мае 2026 года представлено лишь 195 квартир с бюджетом покупки до 10 млн руб. (-89,2% за год), на первичном рынке Новой Москвы реализуется 1030 таких квартир (-79,7%).

Минимальная стоимость квартир в подмосковных новостройках сейчас составляет 3,1 млн руб. за 19,2 кв. м против 2,8 млн руб. за 21,9 кв. м в мае 2025 года. Соответственно, порог входа на первичный рынок региона за год увеличился на 10,7%.

«За последний год количество и доля квартир стоимостью до 5 млн руб. на рынке новостроек значительно снизились в большинстве субъектов РФ, включая Подмосковье, – отмечает Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах). – Активное исчерпание наиболее доступного предложения объясняется последствиями ажиотажного спроса на семейную ипотеку, увеличением себестоимости строительства, повышением доли проектов класса бизнес и выше в структуре экспозиции. В то же время в Подмосковье все еще немало недорогих квартир стоимостью до 10 млн руб., особенно в сравнении с Москвой. Поэтому многие покупатели с детьми переориентируются на первичный рынок Московской области, где все еще можно приобрести просторную квартиру в рамках льготного лимита, не комбинируя субсидированный заем с рыночным.

Например, наш жилой комплекс «Катуар» в Мытищах выделяет минимальной средней ценой квадратного метра среди подмосковных проектов комфорт-класса – менее 160 тыс. руб. против 236 тыс. руб. в Московской области в целом. За 10 млн руб. в «Катуаре» можно купить квартиру площадью 55 кв. м. При этом в рамках проекта уже действуют муниципальные детский сад и школ, а в ближайшей перспективе планируется открытие медицинского и торгово-развлекательного центров».

«Метриум»: Итоги апреля на первичном рынке Московской области

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги апреля на первичном рынке Московской области. Объем предложения за месяц почти не изменился (+0,2%). Средневзвешенная цена квадратного метра составила 229 220 рублей (без изменений за месяц, +16% за год). Было заключено 2,7 тыс. ДДУ (-1% за месяц, -28% за год).

В апреле 2026 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось порядка 42 тыс. лотов (без изменений за месяц, -14% за год) в 232 проектах, где 41,1 тыс. – квартиры (+1% за месяц) и 0,9 тыс. – апартаменты (-14% за месяц).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по итогам апреля 2026 года составила 229 220 рублей (без изменений за месяц, +16% за год). Средневзвешенная цена квартир – 228 700 руб. за кв. м (без изменений за месяц, +17% за год), апартаментов – 261 280 руб. за кв. м (+3% за месяц, +16% за год).

Рейтинг самых доступных апартаментов в апреле 2026 года:

– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,9 кв. м. за 3,2 млн руб.;

– «Сантерра» (Балашиха): апартамент площадью 17,5 кв. м. за 3,9 млн руб.;

– «Клубный дом Вашутино» (Химки): апартамент площадью 23,7 кв. м. за 3,9 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в апреле 2026 года:

– «Поварово Молодежный 2» (Солнечногорск): квартира площадью 19,2 кв. м. за 3,1 млн руб.;

– «Солнечный» (Луховицы): квартира площадью 28,0 кв. м. за 3,4 млн руб.;

– «Молодежный» (Озеры): квартира площадью 28,2 кв. м за 3,7 млн руб.

В апреле 2026 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 2,7 тыс. ДДУ (-1% за месяц, -28% за год). Среди них с апартаментами – 82 ДДУ, с квартирами – 2,6 тыс. ДДУ.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита за апрель выросла на 4 п.п. и достигла 73%. Средняя ставка по стандартной ипотеке за месяц сократилась на 0,4 п.п., составив 19,9%. К началу мая показатель снизился до 19,2% после очередного уменьшения ключевой ставки на 0,5 п.п.

«Семейная ипотека остается важным драйвером спроса в Подмосковье, несмотря на ужесточение параметров программы с 1 февраля, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК комфорт-класса «Катуар» в Мытищах). – Часть клиентов с детьми на фоне изменения условий выдачи льготных кредитов переориентировались на рынок новостроек Московской области, например, из Новой Москвы. Уровень развития транспортной и социальной инфраструктуры Подмосковья регулярно растет, при этом новостройки здесь значительно доступнее – в среднем на 30%.

Кроме того, Московская область – лидер по числу реализуемых проектов комплексного развития территорий. Эффективное частно-государственное партнерство в рамках строительства таких жилых комплексов позволяет устанавливать невысокие цены без ущерба качеству. Например, средняя цена квадратного метра в нашем проекте КРТ комфорт-класса «Катуар» в Мытищах составляет всего 159 тыс. руб. При этом в составе жилого комплекса уже построены муниципальные детский сад и школа, а в ближайшей перспективе планируется открытие торгового и медицинского центров. В результате доля продаж с помощью семейной ипотеки в «Катуаре» достигает 95%».

Среди округов по объему сделок в апреле лидируют Ленинский г. о. (16%, без изменений за месяц), Красногорск (16%, +2 п.п.) и Химки (11%, +2 п.п.). Среди проектов по объему зарегистрированных ДДУ в сегменте лидируют «Калининградская 9» (134 ДДУ), «Первый Химкинский» (131 ДДУ) и «Первый Южный» (104 ДДУ).

Основные тенденции

«В апреле 2026 года рынок новостроек Московской области продемонстрировал сдержанную динамику, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Спрос незначительно скорректировался, сократившись на 1% относительно марта, и составил 2,7 тыс. ДДУ. Текущее «охлаждение» потребительской активности – следствие реализации значительной части отложенного спроса накануне пересмотра условий семейной ипотеки. Объем предложения и средневзвешенная цена квадратного метра за месяц практически не изменились.

Также в апреле ключевая ставка снизилась на 0,5 п. п., достигнув 14,5%. Одновременно с этим Центральный банк пересмотрел базовый прогнозный сценарий на текущий год, повысив ожидаемый диапазон ключевой ставки до 14-14,5% (в среднем за год). Ранее данный показатель закладывался в диапазоне 13-14%. Это указывает на невысокие темпы смягчения денежно-кредитной политики. Соответственно, не стоит ожидать и быстрого улучшения условий по рыночной ипотеке».