«Метриум»: Более чем двукратно увеличится ввод премиальных новостроек в 2023 году

В 2023 году московские застройщики планируют полностью или частично завершить 19 проектов премиум-класса, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 137,5% больше, чем годом ранее.

Столичные девелоперы в 2023 году намерены достроить 47 корпусов в 19 проектах премиум-класса. Среди них – 9 новостроек с квартирами и 10 апарт-комплексов.

Большую часть корпусов в проектах премиум-класса предполагается ввести в эксплуатацию в I и IV квартале 2023 года (15 и 22 корпусов соответственно). Во II и III квартале застройщики планируют сдать по пять корпусов.

Самое доступное премиальное жилье со сроком ввода в 2023 году находится в апарт-комплексе Verdi (Савеловский район, САО). Однокомнатная квартира площадью 37,3 кв. м здесь стоит 15,4 млн рублей.

 «На мой взгляд, премиальный сегмент рынка проявляет наибольшую устойчивость к социально-экономическим вызовам, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса «Прайм Парк»). – За прошедшие полгода цены на квартиры в столичных новостройках премиум-класса выросли на 14,7%. Это связано с наметившимся оживлением покупательской активности. Стоит отметить, что клиенты сегмента в первую очередь обращают внимание на наличие в составе проекта зеленых зон, развитой инфраструктуры и расширенного сервиса. Квартиры на высокой стадии строительства, которые есть и в нашем жилом квартале «Прайм Парк», особенно популярны среди покупателей. Такое жилье дешевле уже готового, при этом ожидание новоселья не растянется надолго».

«Сейчас в Москве наблюдается процесс смещения премиальных локаций за границы исторического центра, – рассказывает Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – За прошедшие пять лет число новостроек премиум-класса за пределами ЦАО выросло на 22,6 п.п. – до 61,1%. В столице возникает все больше премиальных локаций. Например, в 2023 году завершится строительство первого проекта премиум-класса на Нагатинском полуострове – нашего жилого комплекса Dream Towers. Покупка жилья в этом районе – прекрасная инвестиция в будущее. Недавно здесь открылись две новые станции метро («Нагатинский Затон» и «Кленовый Бульвар» БКЛ), а в ближайшие годы будет проведена масштабная реконструкция набережной и построена одна из главных модных улиц мегаполиса».

«В сложившихся экономических условиях клиенты стали прагматичнее, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Сегодня большинство покупателей не готовы к двойной наценке исключительно за престижность локации. Однако для людей очень важны качественные характеристики проектов. В частности, людей привлекает наличие топовой отделки (чистовой либо white box), опций «умный дом» и «умная квартира», комфортная среда и наличие полезной инфраструктуры на территории. Все это предусмотрено в большинстве наших проектов, среди которых премиальные жилые комплексы: Famous, Hide и SLAVA, чей ввод намечен на 2023 год».

«Значительная часть клиентов премиального сегмента в минувшем году переориентировались на зарубежные рынки, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В связи с этим число сделок по ДДУ в данном сегменте в 2022 году сократилось на 27,7%. Но сейчас спрос на новостройки премиум-класса постепенно восстанавливается. В частности, некоторые покупатели, ранее решившие вложить средства в заграничную недвижимость, вернулись на более привычный и надежный московский рынок. Кроме того, на премиальное жилье все чаще обращают внимание клиенты элитного сегмента. Это обусловлено тем, что уровень комфорта в лучших проектах премиум-класса приблизился к свойственному элитным новостройкам, а цены остались на существенно более низком уровне».

Regions Development: Основные архитектурные тренды премиальных ЖК

Покупатели высокобюджетного жилья при выборе уделяют внимание множеству факторов, и архитектура будущего комплекса является одним из наиболее значимых. В московских новостройках сегодня можно увидеть отголоски многих течений. Но проекты премиального уровня должны следовать «большим» стилям, один из которых – это классицизм. Эксперты компании Regions Development подсчитали, что 6 из 10 самых продаваемых в 2022 году премиальных ЖК отдали дань именно классике.

Хорошо забытое старое

В эпоху становления премиального рынка недвижимости покупатели часто отдавали предпочтение стилю, напоминающему барокко – с обилием вычурных декоративных элементов. Однако уже в 2000-х годах показной пафос отходит на задний план, и клиенты начинают ценить легкие и изящные решения, без излишней позолоты и помпезности.

Сейчас уже можно говорить о возврате моды на неоклассику, которая более универсальна и понятна покупателю, чем другие направления. Она сохраняет ценности традиционного зодчества и разгружает облик зданий за счет сокращения деталей.

Так, в жилом комплексе премиум-класса «Преображенская площадь» дома спроектированы с соблюдением основных канонов неоклассицизма: их отличают строгие вертикальные линии, соблюдение пропорций, симметричность и спокойная цветовая гамма. Индивидуальность фасадам придают выступающие карнизы. Примечательно, что дизайн общественных зон перекликается с архитектурой также фасадными решениями, которым присущи строгий минимализм, баланс цвета и света и выверенные акценты.

Без экологии никуда

Архитекторы премиального жилья сегодня предпочитают использовать материалы с долгим жизненным циклом – металл, камень, стекло. Это не только существенно увеличивает срок службы конструкций, но и отвечает тренду сохранения окружающей среды при производстве и переработке.

Так, в отделке фасадов «Преображенской площади» будет использован клинкерный кирпич – по многим показателям он превосходит даже высококачественный бетон. А в премиальном ЖК Dream Towers фасады облицованы португальским известняком, известным своей прочностью, долговечностью и повышенной устойчивостью к негативным воздействиям окружающей среды. К тому же это экологически чистый материал, который, в отличие от некоторых видов гранита, не обладает радиационным фоном.

Расстановка акцентов

Сегодня зоной особого внимания архитекторов премиальных домов становятся фактура материалов, сочетание оттенков цвета и геометрия линий. Стоит отметить, что данная эстетика гораздо более сложна в исполнении, чем украшение поверхностей фигурными элементами, ведь она предполагает доскональное знание особенностей разных текстур.

Наружная часть вентилируемых фасадов ЖК «Преображенская площадь» выполнена в сером, коричневом и бежевом цветах. Во внутреннем дворе здание меняет свой окрас на более светлый, чтобы закрытое пространство визуально казалось больше. А широкоформатное остекление наполняет дома светом, практически стирая границу между помещением и прилегающей территорией.

«Покупателям премиального жилья сегодня больше по душе классический архитектурный стиль, который никогда не выходит из моды и гармонично вписывается в существующую историческую застройку столицы, – подводит итоги Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Неоклассицизм отсылает нас к эстетике античности с ее изящной простотой и пропорциональностью, а современные тенденции добавляют ему новых акцентов. Самые успешные и знаковые проекты в премиальном сегменте имеют еще кое-что общее. В их облике вы чаще всего не найдете сложных форм и линий. Здание будет выглядеть просто, но вместе с тем роскошно, ведь именно сдержанность, минимализм и качество исполнения отличают по-настоящему изысканную вещь».

Regions Development: 5 критериев локации для новостройки премиум-класса

В Москве строят более 50 новостроек премиум-класса и больше половины из них возводятся за пределами центра Москвы, где можно встретить и проекты бизнес- или комфорт-класса. Эксперты Regions Developments разъясняют на конкретных примерах, что именно отличает локации премиальных новостроек от других площадок для застройки.

1. Исторический или экологичный район

Премиальные новостройки многие клиенты приобретают из соображений престижа, чтобы подчеркнуть свой социальный статус. А престиж в немалой степени определяется локацией, в которой живет обладатель премиальной квартиры.

С этой точки зрения за последние пять лет география престижных районов расширилась. Если в первой половине 2010-х гг. премиальными считались ЖК исключительно в Центральном административном округе Москвы, то затем ситуация начала меняться – застройщики все дальше отходили от центра.

Постепенно критериями престижа локации стали её история и (или) экология. А районов с историей за пределами центра немало. К примеру, в районе Преображенское (Восточный административный округ Москвы) один из первых Романовых, русский царь Алексей Михайлович, построил одноименный дворец. Здесь подписывались международные договоры. Также именно Преображенское считается колыбелью русского флота, и в этом месте были сформированы первые «потешные» полки Петра I – Преображенский и Семеновский. Здесь сохранились парки и пруды резиденций московских патриархов. Сейчас в Преображенском реализуется два проекта бизнес-класса и один ЖК премиум-класса – «Преображенская площадь».

Помимо истории, премиальной локацию делает наличие природных зон – парков, рек, озер, прудов. По этой причине стали популярными для строительства премиальных новостроек районы, соседствующие с реками или большими лесопарками. К примеру, полуостров Нагатинского затона со всех сторон окружен рекой. А почти половина острова покрыта растительностью двух ландшафтных парков – Северного и Южного. 

2. Беспроблемная транспортная доступность

В жилом комплексе премиум-класса живут в основном автомобилисты, для них важно иметь удобные транспортные развязки рядом с домом. Поэтому большинство премиальных проектов реализуют недалеко от главных проспектов Москвы, если комплекс находится за пределами исторического центра. В частности, есть премиальные новостройки вдоль Ленинградского, Ленинского, Мичуринского проспектов; на северо-востоке – у Проспекта Мира, на востоке – вдоль ул. Стромынки.

Однако общественный транспорт тоже должен быть относительно недалеко от премиальной новостройки. Им могут пользоваться дети или жители старшего поколения. Помимо этого, на дом к резидентам жилого комплекса часто приезжает сервисный персонал – мастера по ремонту, репетиторы для детей, няни, массажисты и т.п. Они пользуются общественным транспортом, чтобы быстро добираться к своим клиентам. Поэтому недалеко от премиальной новостройки нужна станция метро.

3. Наличие поблизости высококлассных коммерческих и социальных сервисов

Первоначально премиальные новостройки «тяготели» к центру, потому что там сосредоточена лучшая инфраструктура. В историческом центре находятся топовые школы, медицинские учреждения, а также коммерческие услуги самого высокого уровня, роскошные рестораны и бутики. Однако в последние годы активно развивается инфраструктура и за пределами центра.

Так, на Северо-Западе Москвы построен крупнейший в Европе торговый центр «Авиапарк». Рядом с ним благоустроили парк. Во многом это стимулировало появление премиальных проектов новостроек в близлежащих районах (в частности, в Беговом и Хорошевском).

Еще одна локация за пределами центра с новой высококлассной инфраструктурой – юг. В частности, на полуострове Нагатинского затона построен крупнейший крытый парк развлечений в Европе «Остров Мечты», в состав которого входят аттракционы, бутики, рестораны и кафе. Вокруг этого комплекса благоустроены два парка. В перспективе здесь же, на берегу Москвы-реки, появится улица модных бутиков, яхт-клуб и пляжная зона. Уже сейчас это стимулирует появление премиальных новостроек поблизости, в частности, комплекса Dream Tower.

4. Парки, река и другие природные зоны в шаговой доступности

В последние годы покупатели премиальных новостроек стали более внимательными к видовым характеристикам квартир. Распространение проектов застройки премиального уровня за пределы исторического центра во многом было обусловлено тем, что без ограничений по высотности девелоперам проще создать жилой комплекс с красивыми видами. К тому же ландшафт Москвы достаточно красив и богат на разные пейзажи.

Соответственно, практически любая новостройка при прочих характерных для высокобюджетного класса опциях становится премиальной, если из ее окон открывается вид на парки и лесопарки, реку, знаковые архитектурные доминанты (Москва-Сити, Останкинская телебашня, сталинские высотки и т.п.).

5. Отсутствие неудачных соседств

Расположение премиальной новостройки близко к идеальному. Если рядом с жилым комплексом комфорт- или бизнес-класса может проходить железная дорога, располагаться, дорожная развязка, ТЭЦ и другие нежелательные «соседи», то рядом с премиальными новостройками такого не бывает.

Напротив, в районе премиального жилого комплекса часто бывают точки деловой активности. К примеру, на северо-западе – это Ленинградский деловой район, на западе – Москва-сити, на юге – локация у метро Технопарк, где сосредоточены офисы крупных российских компаний. Наличие крупных бизнес-центров формирует однородную социальную среду успешных соседей в жилых комплексах премиум-класса.

«Критерии премиальной локации для жизни постоянно эволюционируют, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – На это влияют как внешние факторы, так и изменения в сознании покупателей. К примеру, пандемия задала тренд на поиск жилья за пределами плотно застроенных районов центра. Людям захотелось видеть больше зеленых пространств рядом. В то же время и отношение к центру уже не столь однозначное, как раньше. При всех плюсах жизни в историческом центре есть клиенты, которые хотели бы наблюдать меньше туристов и вообще пешеходов рядом с домом. Также резиденты премиальных ЖК, как и покупатели в других сегментах рынка новостроек, хотят иметь рядом с домом больше собственной инфраструктуры, а создать её в рамках небольшого клубного дома в центре сложно. Поэтому они выбирают более масштабные проекты за пределами центра, где девелопер может спроектировать больше коммерческих и социальных объектов».