STONE: Премиальное жилье быстрее всего дорожает в Донском районе

По итогам I квартала 2026 года средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках Москвы превысила психологический рубеж в 1 млн руб. За прошедший год показатель вырос на 9%%. Максимальные темпы удорожания премиального жилья за счет растущего спроса наблюдаются в Донском районе, где «квадрат» за год в среднем подорожал на 37%, подсчитали аналитики компании STONE.

По данным компании STONE, квадратный метр на рынке новостроек премиум-класса столицы по результатам I квартала 2026 года стоит в среднем 1 022 тыс. руб., что на 9% больше, чем годом ранее. Более существенный рост средней цены в годовом выражении зафиксирован лишь на первичном рынке массового сегмента – на 21%. Однако коррекция показателя вверх в комфорт-классе обусловлена снижением объема предложения на 35% и сокращением доли самых бюджетных квартир.

В свою очередь, в бизнес-классе средняя цена кв. м год к году увеличилась на 17%, аналогичная динамика (15%) зафиксирована в классе делюкс. Стоит отметить, что девелоперы за последние 12 месяцев открыли продажи в 14 новых премиальных комплексах, но кардинальной трансформации структуры экспозиции не произошло. Таким образом, именно премиальные проекты сегодня демонстрируют максимальный реальный рост цен и отличаются наиболее высоким уровнем ликвидности.

Сейчас на первичном рынке премиум-класса представлено 77 комплексов, которые сосредоточены в 35 районах Москвы. Диапазон роста средней цены квадратного метра в премиальных новостройках по районам Москвы составил от 0,7% — 37%

Максимальное увеличение средней цены кв. м за прошедший год зафиксировано в Донском районе. Здесь показатель увеличился на 37% – с 703 тыс. руб. до 961 тыс. руб. В ближайшей перспективе можно ожидать сохранение положительной динамики на фоне старта новых проектов премиум-класса, включая «СТОУН Блик» – первый премиальный жилой комплекс от девелопера STONE. В топ-3 районов Москвы по темпам удорожания премиальных новостроек за год также входят Можайский район и Басманный район.

«Разрыв в качественных характеристиках между проектами классов премиум и делюкс постепенно сужается за счет активной эволюции премиум-класса, – комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер премиального жилого комплекса «СТОУН Блик» в Донском районе Москвы). – В то же время разрыв цен между данными сегментами остается существенным – в среднем 1 млн руб. против 2,9 млн руб. На этом фоне наиболее значительным потенциалом капитализации в ближайшей перспективе обладают именно премиальные проекты. Сейчас мы уже наблюдаем переориентацию многих профессиональных инвесторов с элитного рынка на премиальный. Также активно прослеживается тренд на децентрализацию премиум-класса.

Разница в цене между проектами сопоставимого формата в административных границах ЦАО и соседних районах Москвы достигает 60%. Все меньше клиентов готовы переплачивать за условный престиж локации. Покупатели становятся все рациональнее и гораздо больше ценят развитую инфраструктуру и природное окружение. Именно этим обусловлена повышенная ликвидность премиальной недвижимости в развитом Донском районе. В ближайшее время здесь, на первой линии Новоданиловской набережной, стартуют открытые продажи нашего первого жилого комплекса премиум-класса «СТОУН Блик». Основные преимущества проекта – 80% видовых квартир, большая часть из которых с видами на воду или городскую панораму, приватная инфраструктура для резидентов, большой закрытый двор с естественным ландшафтом».

«Метриум»: Выручка девелоперов премиум-класса за год сократилась почти на 26%

По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в I квартале 2026 года в 15 наиболее востребованных премиальных проектах Москвы было заключено 69,6% всех сделок по ДДУ в данном сегменте (-5,9 процентных пунктов за год). Суммарно на рынке новостроек премиум-класса дольщики приобрели 1,1 тыс. лотов общей стоимостью 60,2 млрд руб. против 81,1 млрд руб. в I квартале 2025 года. Таким образом, за год выручка девелоперов новостроек премиум-класса сократилась на 25,8%.

По данным «Метриум», в I квартале 2026 года на рынке новостроек премиум-класса Москвы было совершено 1,1 тыс. сделок по ДДУ, что на 29,8% меньше, чем в I квартале 2025 года. Доля 15 наиболее востребованных проектов сократилась на 5,9 п.п. За прошедший квартал топ-15 самых продаваемых новостроек премиум-класса Москвы обновился на четыре позиции.

Первое место в списке самых продаваемых комплексов премиум-класса занял ЖК «Эра» от Tekta Group. В прошлом квартале в этом проекте было совершено 104 сделки по ДДУ (9,7% от всех покупок), то есть ежемесячно продавалось в среднем 35 квартир. Наиболее удачным периодом оказался февраль, когда было реализовано 45 лотов. Средняя цена квадратного метра в этом проекте в марте 2026 года составила 722,7 тыс. руб.

Второе место у жилого комплекса «Преображенская площадь» от компании Regions Development. В I квартале 2026 года в нем было продано 89 квартир (в среднем 30 сделок в месяц) или 8,3% от общего количества лотов, реализованных в премиум-классе. Самым успешным месяцем стал март, когда была совершена 61 сделка. Средняя цена квадратного метра в ЖК «Преображенская площадь» по результатам I квартала 2026 года достигла 544,4 тыс. руб.

«Сегодня в Москве активно идет процесс формирования новых престижных локаций, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор компании Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь» и «Дрим Рива» – 2 и 4 место по числу ДДУ на рынке премиальных новостроек в I кв. 2026). – В частности, в последние годы значимой «социальной артерией» Москвы стала река Яуза. Развитие районов вдоль этой реки обусловлено наличием привлекательных участков с благоприятной экологической обстановкой. Наш премиальный проект «Преображенская площадь» расположен в одном из самых зеленых районов Москвы – рядом с набережной Яузы, «Сокольниками», Черкизовским детским парком, Измайловским парком, «Лосиным Островом» и ВДНХ. Помимо жилья премиум-класса, в жилом комплексе откроются детский сад и школа с IT-полигоном в составе топового образовательного кластера № 1502 «Энергия» (входит в топ-10 лучших школ России), приватные дворы без машин и модный гастропроменад с ресторанами и бутиками. В результате «Преображенская площадь» стабильно входит в число самых востребованных премиальных проектов столицы.

Также высокие темпы продаж наблюдаются в нашем жилом курортном квартале премиум-класса «Дрим Рива» на берегу Москвы-реки, в 5 минутах ходьбы от кластера «Остров Мечты». Популярность проекта объясняется, главным образом, инфраструктурой мирового уровня, видами на воду и ландшафтный парк, эксклюзивным сервисом».

На третьей строчке находится «Ривер Парк Кутузовский» от «Аеон Девелопмент». За квартал в этом жилом комплексе клиенты совершили 80 сделок (в среднем 27 ДДУ в месяц), что составляет 7,5% от всех покупок в премиум-классе. Больше всего квартир реализовано в феврале – 31. Квадратный метр в «Ривер Парк Кутузовский» по итогам I квартала 2026 года в среднем стоил 1,09 млн руб.

По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в проектах премиум-класса Москвы по итогам I квартала 2026 года составила 902,6 тыс. руб. (+3,2% за квартал, +18,2% за год). В восьми комплексах, попавших в рейтинг, этот показатель выше (970,9 тыс. руб. – 1095,6 тыс. руб.). Минимальная цена квадратного метра зафиксирована в «Преображенская площадь» от Regions Development – 544,4 тыс. руб., максимальная – в проекте «АУРУС Резиденции» от компании «Страна Девелопмент» – 1095,6 тыс. руб.

Следует отметить, что больше всего премиальных новостроек, входящих в топ-15 самых популярных в Москве по итогам I квартала 2026 года, реализует компания MR – три проекта. Самые востребованные жилые комплексы премиум-класса от этого девелопера за квартал – «СЛАВА» (6 место), «МИРА» (11 место), «Джойс» (14 место).

«Сегодня наблюдается активная децентрализация премиального сегмента, – комментирует Денис Хазов, директор по продукту компании MR. – Дефицит земельных участков в историческом центре привел к сокращению доли реализуемого здесь жилья премиум-класса с 36,1% до 21,7% за прошедшие пять лет. Сейчас в границах Центрального административного округа максимальная концентрация премиального строительства приходится на деловой кластер «Москва-Сити» и прилегающие к нему районы. В свою очередь, интенсивное обновление других районов столицы ведет к росту популярности реализуемых в них проектов класса премиум и выше. Например, в Беговом районе в 2026 году планируется завершить строительство одного из крупнейших транспортных хабов Москвы, престиж Алексеевского района растет на фоне модернизации ВДНХ, а Хорошево-Мневники стали центром «Большого Сити». Это одна из причин, почему высоким спросом пользуются наши премиальные комплексы «СЛАВА», «МИРА», «Джойс», реализуемые в данных локациях. Также клиентов привлекают эксклюзивные преимущества проектов, включая приватную инфраструктуру для резидентов, авторскую архитектуру и обширное благоустройство от ведущих бюро с мировым именем, инновационные инженерные решения».

«На рынке новостроек премиум-класса сейчас наблюдается серьезное сокращение спроса, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Отток клиентов объясняется прежде всего непростой экономической ситуацией, в том числе повышением налоговой нагрузки. Кроме того, немало покупателей ожидают сокращения ключевой ставки для совершения сделок на более выгодных условиях. Следует учитывать и влияние сезонного фактора. Вместе с тем наиболее ликвидные комплексы с востребованными потребительскими характеристиками, особенно рассчитанные на семейную аудиторию, пользуются стабильным спросом».

«Плато Девелопмент»: «Премиум» — самый быстрорастущий сегмент новостроек Москвы за 5 лет

По наблюдениям экспертов компании «Плато Девелопмент», премиальный сегмент стал наиболее быстрорастущим направлением на рынке первичной недвижимости старой Москвы за последние 5 лет. В марте 2026 года объем предложения в этой категории достиг исторического максимума за всё время ведения наблюдений – свыше 7 тыс. квартир и апартаментов.

Рекордные значения зафиксированы и по количеству представленных на рынке премиум-класса площадок – продажи ведутся в 67 проектах. За прошедшие 12 месяцев объем предложения по количеству доступных лотов увеличился на 9%. В количественном выражении этот показатель вырос с 6,5 тыс. до 7,2 тыс. объектов. Схожим образом изменилась и структура рынка по числу жилых комплексов. Количество проектов премиум-класса увеличилось на 8%.

Данные за последние пять лет подтверждают, что премиальный сегмент стал самым быстрорастущим по объему предложения на рынке столичных новостроек. В марте 2021 года застройщики предлагали покупателям 2,2 тыс. квартир и апартаментов, а продажи велись в 45 проектах. За пять лет объем предложения новостроек премиум-класса в старой Москве увеличился в 2,2 раза, а число представленных проектов выросло на 49%.

Подобная динамика значительно опережает темпы развития других секторов первичного жилья. Так, предложение в массовом сегменте по количеству лотов за аналогичный период прибавило лишь 2%. В бизнес-классе и высокобюджетном секторе рост составил 61% и 60% соответственно. В целом по старой Москве совокупный объем предложения за пять лет увеличился на 52%. Таким образом, премиальный сектор развивался в 4 раза быстрее столичного рынка новостроек в целом.

Рынок новостроек премиум-класса по объему предложения практически сравнялся с массовым сегментом, который в течение многих лет доминировал в старой Москве. В марте 2026 года основная часть первичного жилья была представлена объектами бизнес-класса, занимающими 52% от общего числа доступных лотов. На долю массового сектора пришлось 25%, тогда как премиальный сегмент с небольшим отрывом занял 18% рынка. Наименьший объем предложения зафиксирован в категории высокобюджетных новостроек, доля которых составила 5%.

Для сравнения в марте 2021 года распределение рыночных долей выглядело иначе. На новостройки бизнес-класса приходилось 49% предложения, и за пять лет этот сегмент вырос незначительно. Массовое жилье тогда занимало 38%, однако за прошедший период его присутствие в старой Москве заметно сократилось. Премиальный сектор занимал всего 8% от общего объема доступных лотов, а высокобюджетные проекты – 5%. Таким образом, пять лет назад премиум-класс по масштабам был сопоставим скорее с рынком элитной недвижимости, нежели с более массовыми категориями жилья.

Географическое распределение предложения в сегменте премиум-класса по территории старой Москвы неравномерно. Наибольшая концентрация лотов зафиксирована в Центральном административном округе, где сосредоточено почти 22% от общего объема квартир и апартаментов в этой категории. С небольшим отставанием следует Западный административный округ, на долю которого приходится 20% объектов. Замыкает тройку Южный административный округ с показателем 16%. В совокупности на эти три округа приходится почти 58% всего объема премиального предложения столицы.

«Рынок премиальных новостроек сегодня выступает наиболее динамичным сегментом столицы, представляя собой своеобразную золотую середину, – резюмирует Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Этот сектор продемонстрировал устойчивость к внешним вызовам последних пяти лет. Целевая аудитория премиум-класса менее зависима от условий ипотечного кредитования и макроэкономических колебаний по сравнению с покупателями жилья бизнес-класса. При этом порог входа в такие проекты остается более доступным, чем в высокобюджетном сегменте. Преимуществом премиального жилья является широкая география предложения, где наиболее ликвидным направлением остается запад Москвы – самый «зелёный» район столицы с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Характерным примером, объединяющим достоинства локации и формата, выступает камерный проект «Кутузов Сити» в Западном административном округе, который непосредственно граничит с природным заказником «Долина реки Сетунь» и обладает высоким потенциалом как для жизни, так и для инвестиций».