9 из 10 офисов в Москве продаются в рассрочку: рынок меняет структуру спроса

Москва, декабрь 2025 г. — На рынке коммерческой недвижимости Москвы рассрочка становится стандартной моделью покупки офисов. По данным исследования CORE XP и Rublevo Business Park, в 2025 году на такие сделки пришлось около 90% рынка, а в сегменте блочных продаж показатель приблизился к 100%.

Рост интереса к рассрочке связан с высокой стоимостью заёмных средств и жёсткими условиями банковского кредитования. В ответ на это девелоперы предложили покупателям альтернативу — поэтапную оплату без удорожания, с минимальным первоначальным взносом или отсрочкой до ввода объекта. Такой формат снижает финансовую нагрузку и помогает сохранить стабильный темп продаж.

«На фоне дорогих банковских займов рассрочка стала естественным инструментом стимулирования сделок. Для покупателей это способ не замораживать капитал, а для застройщиков — удерживать объёмы продаж», — отмечает Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE XP.

За год сегмент заметно изменился. Если раньше рассрочка воспринималась как временный инструмент, то теперь она формирует структуру сделок и модель поведения покупателей.

«Рассрочка стала новой нормой для офисного сегмента. При этом устойчивость рынка теперь напрямую зависит от финансового состояния девелоперов. В 2026–2027 годах формат сохранит позиции ключевого инструмента продаж, пока не снизится стоимость банковского кредитования», — прогнозирует Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CORE XP.

Одновременно меняется структура спроса. Если в 2024 году большинство покупок приходилось на инвесторов, то сегодня доля конечных пользователей превысила 60%. Количество компаний, которые приобретают помещения для собственных нужд увеличивается, фиксируя актив на стадии строительства и рассчитывая на рост капитализации.

«Высокая стоимость кредитных ресурсов изменила поведение покупателей. Сегодня компании среднего бизнеса стремятся распределять затраты во времени и выбирают варианты, которые позволяют сохранить оборотные средства и гибкость в управлении финансами», — комментирует Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park.

Большинство сделок заключается с компактными помещениями площадью до 300 кв. м. На офисы размером 50–100 кв. м приходится около 40% сделок, ещё 35% —

на блоки 100–300 кв. м. Крупные лоты — свыше 1000 кв. м формируют не более 5% рынка. Такая структура отражает активность малого и среднего бизнеса, который стремится сочетать доступный бюджет и гибкие условия покупки.

Около 91% инвестиционных сделок сегодня приходится на строящиеся объекты. Для инвесторов данная возможность заработать на росте стоимости к моменту ввода — в среднем на 40–60%. Для конечных пользователей покупка на ранней стадии становится способом сэкономить и зафиксировать цену.

2025 год закрепил переход рынка коммерческой недвижимости к новой системе координат: рассрочка стала стандартом, а место инвестора всё чаще занимает конечный пользователь.

Эксперты рассказали, как меняется структура продаж новостроек после снижения ключевой ставки

Так, ее объем в сентябре 2025 вырос на 3% по сравнению с августом, а доля рыночных программ в выдачах заметно увеличилась. В октябре этот рост продолжился.

Одновременно с этим эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что часть застройщиков уже с лета 2025 года начала корректировать условия предоставления рассрочек — сокращать сроки, повышать первоначальные взносы и убирать беспроцентные опции.

Таким образом, снижение ключевой ставки вернуло конкурентоспособность классической рыночной ипотеке относительно программ рассрочек и 100%-ной оплаты. В перспективе эксперты жилого направления CORE.XP прогнозируют рост одобрений и объемов выдачи рыночных ипотек, а также частичное возвращение покупательской доли от наличных и рассрочек в пользу ипотечных сделок, особенно в массовом и комфорт-сегментах.

Аналитики жилого направления CORE.XP рассказали о структуре распределения способов покупки новостроек по классам жилья.

В комфорт-классе сделки с ипотекой традиционно занимают высокую долю. На льготную ипотеку приходится 40–50%, рыночная ипотека составляет 5–10% от общего объема сделок. Именно в этом сегменте эффект снижения ключевой ставки проявляется более заметно: чтобы компенсировать падение доли ипотечных сделок по стране, застройщики активно предлагают гибкие программы рассрочек — с их использованием было совершено 25–35% покупок. Около 10–20% покупателей приобретали квартиры за счет собственных средств.

В бизнес-сегменте значительная доля покупателей использует наличные (15–30%) и ипотеку (35–45%). Программами рассрочек пользуются 15–25% покупателей. 3–7% приходится на сделки с использованием льготной ипотеки.

Самая высокая доля использования собственных средств отмечается в классах «премиум» (45–65%) и «де-люкс» (60–85%). Рыночная ипотека используется значительно реже, чем в комфорт- и бизнес-классе, и составляет 25–40% в премиум-сегменте и 15–30% в делюкс-сегменте. Программы рассрочки являются непопулярным способом покупки в этих классах: 5–12% в премиум- и всего 0–8% в делюкс-классе. Льготная ипотека встречается крайне редко и занимает не более 3% в общей структуре сделок.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что при повторном снижении ключевой ставки доля и объем выдачи рыночной ипотеки продолжат расти: банки будут снижать ставки вслед за ЦБ, конкуренция усилится, и часть спроса перейдет от оплаты собственными средствами и рассрочек в ипотеку, особенно в массовом и комфорт-сегментах.

«Для рынка рассрочек от застройщиков возможны два сценария развития. В том случае, если банки вернутся к активному кредитованию девелоперских проектов, продемонстрировав рост доверия, многие компании пересмотрят механизм выдачи рассрочек: сократят сроки предоставления и повысят первоначальный взнос, делая этот инструмент менее доступным. Если же проектное финансирование останется ограниченным, рассрочки сохранятся как инструмент продаж, но существенно ужесточатся условия выдачи, что уже наблюдается с лета 2025 года», — говорит Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

В сегменте премиум- и делюкс-класса доля покупок за счет наличных останется высокой: покупатели с крупным капиталом предпочитают использовать собственные средства и менее чувствительны к ипотечным ставкам. В среднесрочной перспективе по мере снижения ключевой ставки часть накоплений может перераспределиться в сделки с привлечением ипотечных средств. Скорость и масштаб перераспределения будут зависеть от банковской конкуренции и от того, насколько быстро банки снизят ставку по ипотеке.

К концу сентября 2025 года объем средств населения на банковских счетах остается на рекордном уровне и составляет порядка 62–63 трлн руб., что на несколько процентов выше показателей начала года. Вслед за снижением ключевой ставки банки начали снижать проценты по вкладам.

По мнению экспертов жилого направления CORE.XP, в краткосрочной перспективе даже при снижающихся процентах тенденция на размещение средств на депозитах у населения сохранится: объем сбережений остается высоким, так как вклады считаются надежным и ликвидным инструментом, приносящим стабильный доход, а привычка сберегать сохраняется. В среднесрочной перспективе по мере дальнейшего снижения ставок по депозитам и в случае удешевления ипотечных кредитов часть накоплений может перейти в сектор недвижимости, особенно в сегменты с видимым потенциалом роста капитала. Однако массового спроса на жилье наблюдаться не будет, и значительная часть денежных средств останется на депозитах до тех пор, пока инфляционные ожидания потребителей не стабилизируются окончательно.

Предприниматель предложил оплатить ABR PRO попугаями

Москва — В практике компании ABR PRO, разработчика цифровой экосистемы для систематизации бизнеса, произошёл необычный случай, который наглядно показывает, насколько предприниматели осознают ценность упорядоченного управления.

К компании обратился владелец среднего бизнеса со штатом около 100 человек. Понимая, что без систематизации бизнес теряет управляемость, он решил срочно внедрить экосистему ABR PRO. Но свободных денег на тот момент у него не было.

Желание оказалось настолько сильным, что предприниматель предложил оплатить доступ… двумя своими экзотическими попугаями какаду 🦜🦜. По его оценке и рыночной стоимости, каждый из них стоил порядка 100 тысяч рублей, а вместе — около 200 тысяч.

«Мы были удивлены. Это первый случай, когда клиент предложил нам в качестве оплаты не деньги, а живых экзотических животных. Но сам факт показывает: люди настолько понимают ценность системности в бизнесе, что готовы буквально на всё ради её внедрения», — комментирует Вячеслав Левдиков, основатель ABR PRO.

Компания, конечно же, не приняла попугаев в качестве оплаты, но рекомендовала предпринимателю воспользоваться рассрочкой от банка — такой вариант доступен на сайте ABR PRO. В итоге именно так он и поступил, начав долгожданную систематизацию своего бизнеса.

История наглядно иллюстрирует, что системный подход и правильные инструменты для управления — это не роскошь для корпораций, а необходимость для любого бизнеса.

О компании ABR PRO

ABR PRO — российская цифровая экосистема для владельцев бизнеса. Сервис помогает упорядочить оргструктуру, внедрить статистики и планирование, наладить должностные инструкции и выйти владельцу из операционной рутины. Миссия ABR PRO — сделать системный бизнес доступным каждому предпринимателю.