Восточный округ лидирует по росту числа проектов

За последние пять лет рынок новостроек Москвы активно развивался, особенно в Восточном административном округе (ВАО). По подсчетам аналитиков «Метриум», количество новых проектов в этом округе увеличилось более чем вдвое. Кроме того, ВАО показал заметный прирост как по количеству предлагаемых квартир и апартаментов, так и по средней стоимости квадратного метра, за счет выхода в продажу новых проектов бизнес-класса, войдя по этим показателям в топ-5 округов Москвы.

Восточный административный округ стал лидером по темпам роста: количество проектов увеличилось с 13 в I квартале 2020 года до 27 в I квартале 2025 года, то есть более чем вдвое. Наиболее близкая динамика наблюдалась в Троицком административном округе (Новая Москва), где число проектов выросло с трёх до шести, ровно в два раза. Остальные округа показали существенно меньший рост.

В остальных административных округах Москвы рост предложения новых проектов был менее интенсивным. В Новомосковском округе число проектов увеличилось с 26 до 40 (на 54%), в Южном – с 29 до 42 (на 45%). В трёх округах наблюдалось снижение: в Северном округе число проектов уменьшилось с 49 до 38 (на 22%), в Центральном – со 101 до 80 (на 21%), а в Юго-Западном – с 17 до 16 (на один проект).

Аналитики «Метриум» также исследовали изменение предложения квартир и апартаментов в новостройках по округам. Безоговорочным лидером стал Троицкий административный округ, где количество предлагаемых помещений выросло с 280 в I квартале 2020 года до 1660 в I квартале 2025 года, то есть в шесть раз. На втором месте – Восточный административный округ с ростом с 1190 до почти 4 тыс. помещений (почти в четыре раза). Заметный рост предложения наблюдался и в Северо-Западном административном округе: с 2,5 тыс. до почти 6 тыс. помещений (более чем в два раза).

Сокращение предложения наблюдалось лишь в двух округах. В Центральном административном округе количество предлагаемых помещений уменьшилось на 24% – с 4,2 тыс. в I квартале 2020 года до 3,2 тыс. в I квартале 2025 года. В Юго-Восточном административном округе предложение сократилось на 18% – с 5,3 тыс. до 4,3 тыс. помещений.

«Восточный административный округ обладает многими преимуществами с точки зрения девелопмента, – Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер жилого комплекса «Преображенская площадь» в ВАО). – Прежде всего это большое число просторных площадок для реализации новых крупных проектов с большой территорией, собственной инфраструктурой, нестандартной архитектурой. При этом такой жилой комплекс может располагаться практически на границе с ЦАО, где масштабный автономный комплекс с концепцией “город в городе” – это относительная редкость. В частности, в нашем жилом комплексе “Преображенская площадь” мы предусмотрели муниципальную школу и детский сад».

Восточный административный округ Москвы вошёл в пятёрку округов с наибольшим ростом средней стоимости квадратного метра за последние пять лет. Лидером подорожания стал Центральный административный округ, где средняя стоимость квадратного метра выросла с 740 тыс. до 1,94 млн рублей (в 2,6 раза). На втором месте – Южный административный округ с ростом с 237 тыс. до 491 тыс. рублей (более чем в два раза). В Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах цены выросли примерно вдвое: в Восточном округе – с 208 тыс. до 416 тыс. рублей, в Северо-Восточном – с 224 тыс. до 448 тыс. рублей, а в Юго-Восточном – со 190 тыс. до 381 тыс. рублей за квадратный метр.

Эксперты «Метриум» отмечают, что рост цен и предложения в Восточном административном округе Москвы имеет свои особенности. Округ становится престижным местом жительства для обеспеченных горожан. Если в 2020 году из 13 проектов застройки 10 относились к массовому сегменту, то в 2025 году из 27 проектов девять относятся к бизнес-классу и ещё восемь – к премиум-классу. Таким образом, доля новостроек высокого ценового сегмента значительно увеличилась.

«Восточный административный округ за последние годы претерпел значительные изменения, – комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК Stone Sokolniki в ВАО). – Престиж ВАО значительно повысился и продолжает свое развитие за счет выхода новых проектов в сегменте бизнес и премиум, как следствие, средняя цена метра в округе увеличилась за последние 3 года на 30%. Покупатели делают выбор в пользу ВАО по ряду причин: это и соседство с ЦАО, и развитая транспортная доступность, а также наличие крупных парковых зон в округе, например, парка «Сокольники» общей площадью более 500 га. Кроме того, восточный округ обладает развитой инфраструктурой, в том числе и социальной, а также соседствует с престижными вузами».

«В Москве за последние пять лет произошел некоторый перенос девелоперской активности с одних округов на другие, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Снизились объемы рынка в бывших лидерах – ЮВАО и САО, стали строить больше на юге, востоке и западе Москвы. Во многом эти изменения случайны и связаны с изменением предложения площадок под строительство. Но можно точно сказать, что застройщики перестали категорично рассматривать одни направления как престижные, а другие – непрестижные. В Москве в последние 15 лет качественно и равномерно развивалась инфраструктура и благоустройство, конверсия промышленных зон. Это дало возможность реализовывать проекты разных классов (в том числе высоких) в тех округах, где раньше это было невозможно».

Россиянам не ходили на шашлыки потому что им не хватает инфраструктуры

Как выяснили эксперты ИЖК СОЮЗ россиянам на шашлыках не хватает мест для активного отдыха поблизости (28%). Число респондентов составило 4 625 человек от 18 лет по всей России.

Почти треть респондентов сетует на отсутствие возможности «подвигаться» во время пикника и на отсутствие соответствующей инфраструктуры рядом. На втором месте по популярности – зеленые зоны, парк или лес этого не хватает 18% опрошенных, третье место у специальных оборудованных площадок для шашлыка и пикника в черте города (17%). Далее идут шашлычные зоны в пригородах (14%), зеленые лужайки для пикника без огня (13%) и оборудованные барбекю-площадки в собственном жилом комплексе (10%).

«Ряд ответов отражают потребность горожан в многофункциональных территориях и разнообразной инфраструктуре для совместного досуга, в том числе на территории жилых комплексов, - резюмирует Владимир Щекин. – Такие места играют важную роль в формировании комьюнити и способствуют укреплению взаимоотношений между соседями. В проекте СОЮЗ, например, планируется создать все условия для формирования, сплоченного комьюнити ¬– здесь можно будет найти партнеров по бегу, боксу, фехтованию, теннису, футболу или хоккею. Не забудут и о любителях пикников – для них на территории кластера будет оборудована отдельная зона-барбекю рядом с рекой Яуза».

Среди главных проблем, для организации шашлыков на природе, опрошенные назвали мусор от предыдущих пикников (32%), насекомых и животных (20%), необорудованные территории (19%). К лесным природным зонам снижает интерес необходимость долгой дальней дороги (12%), кроме того, россиян смущает в таком времяпрепровождении шум от других групп людей (9%) и запрет на использование огня (8%). Возрастает потребность в оборудованных и комфортабельных местах в черте города или даже в пределах района, до которых не надо добираться часами.

В целом, как показал опрос, на шашлыки ходил лишь 1 из 10 россиян, этот досуг оказался совершенно непопулярным среди россиян на этих майских праздниках. Более трети респондентов отсыпались или просто были дома, 15% – работали, 13% ¬– занимались спортом и столько же уехали на дачу. Есть и те, кто отправился в путешествие, их 12%.

Покупатели премиального жилья на 18% чаще стали брать квартиры с тремя и более комнатами

Эксперты Группы Родина (девелопер спортивно-оздоровительного кластера «СОЮЗ») выявили новый тренд на рынке премиальной недвижимости. Планировочные решения, предполагающие наличие как минимум трех спален, пользуются все большей популярностью. За год продажи квартир и апартаментов этого типа выросли примерно на одну пятую. При этом интерес к студиям, одно- и двухкомнатным лотам ощутимо снизился – в общей сложности на 13,8%. Наиболее доступная часть премиального предложения с комнатностью 3+ сосредоточена на северо-востоке столицы. Затраты на покупку трехкомнатного объекта здесь составляют в среднем 36,2 млн рублей, а многокомнатного – 46,6 млн рублей.

В сезоне-2023 на роль главного драйвера для столичного премиум-класса выдвинулись трехкомнатные и многокомнатные лоты. За год этот продукт прибавил в спросе 18,4%. В то же время реализация премиальных студий снизилась вдвое, однокомнатных лотов – на 16,2%, двухкомнатных – на 10,8%. Как итог, удельный вес крупногабаритных юнитов ощутимо вырос в общей структуре продаж. Доля трехкомнатных квартир и апартаментов расширилась до 25,9% (плюс 5,2 процентного пункта), многокомнатных – до 7,8% (плюс 1,5 процентного пункта). В отдельных проектах пропорция еще выше. Как пример, в спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья (Ростокино) почти половина всех проданных лотов имеет три спальни и более. 

Без малого четверть (23,9%) всех сделок в категории 3+ относится к новостройкам на западе города. Второе место по этому показателю занимает Центральный административный округ, где аккумулировано 19,8% спроса. Ему немного уступают СВАО (18,6%) и СЗАО (17,8%). Остальная часть фонда реализованных объектов практически поровну разделена между южными (10,4%) и северными (9,5%) проектами. 

По сравнению с первой половиной прошлого года цена на трехкомнатные юниты в жилых комплексах премиум-класса поднялась в среднем на 11,9% до 56,7 млн рублей. Примерно столько (53,1 млн рублей) тратится на покупку объектов с тремя спальнями в Северном и Северо-Западном округах. Ощутимо выше средних расценки на этот тип жилья в ЗАО – 77,5 млн рублей. В центре Москвы размер суммы, которая необходима для приобретения премиального трехкомнатного лота, приближается к 100 млн рублей. В свою очередь, наиболее доступная часть выборки сконцентрирована в новостройках северо-восточного (36,2 млн рублей) и южного (38,4 млн рублей) округов. Премиальная «трешка» в СВАО стоила в январе-июне 2023-го вдвое меньше, чем аналогичный объект на западе, и обходилась в 2,7 раза дешевле недвижимости с трехкомнатной планировкой на территории ЦАО. В упомянутом ЖК «Союз» и сегодня можно взять трехкомнатную квартиру площадью 87,5 кв. м за 35,5 млн рублей.

Средний бюджет покупки многокомнатных лотов, напротив, существенно уменьшился – с 128,44 до 89,66 млн рублей (минус 30,2%). Только на западе и в центре Москвы планка держится на уровне 100+ млн рублей. В Северном административном округе премиальная недвижимость с четырьмя и более комнатами продавалась в среднем за 87,4 млн рублей. В соседних локациях показатели намного ниже – соответственно 66,5 млн рублей (СЗАО) и 46,6 млн рублей (СВАО). Умеренные ценники характерны и для многокомнатных объектов премиум-класса на юге столицы – в среднем 60,7 млн рублей.

«Наблюдаемый сегодня подъем спроса на лоты с тремя и более спальнями – прямое следствие той работы по усовершенствованию планировочных решений, которую провели девелоперы за последние два-три года. Избыточный нефункциональный метраж долгие годы был проблемой на пути развития премиум-класса. Он подрывал ликвидность продукта и задавал неоправданно высокий чек. Теперь этот порок повсеместно устраняется, и мы видим, как покупатели вновь стали проявлять интерес к трех- и четырехкомнатным квартирам», – объясняет Владимир Щекин, основатель Группы Родина.