Спрос на офисы в Москве снизился до минимального уровня за первое полугодие с 2022 года

Таким образом, спрос на офисы достиг минимального значения для первого полугодия с 2022 года.

Несмотря на сохраняющуюся деловую активность, рынок демонстрирует постепенное охлаждение спроса, а основной объём сделок смещается в сегмент небольших и средних офисных помещений. На рынке купли-продажи сохраняется высокий интерес к офисам площадью до 5 тыс. кв. м, тогда как спрос на крупные офисные блоки продолжает снижаться.

Среди крупнейших арендных сделок первого полугодия — аренда ГК «Эталон» 21 тыс. кв. м в БЦ «Серебряный фонтан» в рамках сделки sale-leaseback, аренда «Яндекс Холдингом» 20 тыс. кв. м в БЦ «Белая Площадь», а также аренда «Вайлдберриз Банком» 8 тыс. кв. м в бизнес-центре Wall Street.

В сегменте купли-продажи одной из крупнейших сделок стало приобретение здания ДОМ.РФ площадью 9 836 кв. м в БЦ «Обсидиан» для собственных операционных нужд. Среди значимых сделок также — покупка компанией «Арлайт Рус» офиса площадью 3 777 кв. м в БЦ «Авиум».

Одновременно рынок фиксирует существенный рост объёмов нового предложения. По итогам первого полугодия 2026 года в Москве было введено в эксплуатацию 516 тыс. кв. м офисной недвижимости — более чем в 20 раз больше, чем годом ранее. Это один из самых высоких результатов за последние годы.

Основной объём нового предложения обеспечили крупные бизнес-центры класса А как внутри МКАД, так и в активно развивающихся деловых кластерах за пределами центра города. Среди крупнейших введённых объектов — штаб-квартира Яндекса на улице Академика Зельдовича площадью около 176 тыс. кв. м, Stone Савеловская площадью более 53 тыс. кв. м, Sydney City площадью около 50 тыс. кв. м, бизнес-центр «Дубининский» площадью почти 44 тыс. кв. м, а также объекты «СберСити А24», Riva и «Деловой Дуэт».

Несмотря на активный ввод новых бизнес-центров, тенденция переноса сроков строительства сохраняется. По данным CORE.XP, во втором квартале сроки ввода около 395 тыс. кв. м офисных площадей были перенесены, что соответствует 50% от объёма, заявленного к вводу на начало года.

По итогам 2026 года аналитики компании ожидают ввод порядка 1,3 млн кв. м офисной недвижимости — почти в два раза больше результата 2025 года. При этом около 20% объектов, заявленных к вводу в текущем году, могут быть перенесены на 2027 год.

На фоне активного ввода новых объектов объём свободных площадей постепенно увеличивается. По итогам первого полугодия доля вакантных офисов в Москве достигла 6,9%, увеличившись на 2,7 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако показатель остаётся существенно ниже исторических максимумов и по-прежнему отражает ограниченное предложение качественных офисов.

Активный ввод современных бизнес-центров оказывает заметное влияние и на структуру арендного рынка. По данным CORE.XP, средняя ставка аренды офиса со свежей отделкой в новых объектах, введённых в 2025–2026 годах, составляет 64,6 тыс. руб. за кв. м в год, что на 52% выше, чем в офисах с отделкой, освободившихся после выезда арендаторов, где средняя ставка составляет 42,6 тыс. руб. за кв. м в год.

Такой разрыв обусловлен не только высоким качеством новых объектов, но и ростом затрат на строительство, инженерное оснащение и отделку, которые закладываются в стоимость аренды. В результате рынок постепенно разделяется на два ценовых сегмента: современные офисы в новых бизнес-центрах формируют значительную премию к ставкам аренды, тогда как помещения за выездом арендаторов остаются более доступной альтернативой для компаний, ориентированных на оптимизацию затрат.

«После периода крайне высокой активности офисный рынок постепенно переходит к более сбалансированному состоянию. Мы видим снижение объёмов спроса, прежде всего в сегменте крупных сделок, при этом интерес к качественным офисам небольшого и среднего формата остаётся устойчивым. Одновременно рынок получает значительный объём нового предложения, что расширяет выбор для арендаторов и усиливает расслоение между современными объектами с качественной отделкой и более доступными помещениями вторичного предложения», — отметила на пресс-завтраке по итогам первого полугодия 2026 года Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.

CORE.XP и Alias Group представили первый ЗПИФ с гибридной инвестмоделью

Создание продукта стало ответом на современные и предстоящие вызовы в сегменте офисной недвижимости, где сегодня на рынке сформировался устойчивый тренд на продажу офисных площадей малого формата (до 1000 кв. м) и дефицит лотов на рынке аренды: в 2025 году объем арендных сделок сократился на 35% — с 1 202 до 778 тыс. кв. м. Заявленный девелоперами объем ввода офисных площадей на 2026–2030 годы составляет порядка 7,6 млн кв. м, при этом для аренды будет доступно лишь 500 тыс. кв. м — около 7% от общего объема. При этом с учетом переносов сроков ввода объем может составить 4,6 млн кв. м. Всего к 2029 г. на рынок аренды выйдет 1,8 млн кв. м при прогнозируемом спросе на три года в 2,5 млн кв. м.

При этом перераспределение арендного спроса между готовым предложением и офисами в новом строительстве будет определяться размером блоков, их локацией и наличием отделки. Но модель аренды офисных площадей среднего размера 1000 – 3000 кв. м в долгосрочной перспективе по-прежнему будет преобладать на рынке как основной продукт. Данные тренды привели к созданию нового продукта в розничном сегменте «ЗПИФ АВИУМ».

В состав фонда войдут наиболее востребованные смежные видовые этажи и машино-места в подземном паркинге с прямым доступом к офисам и торговой галерее в бизнес-центре АВИУМ. После ввода БЦ в эксплуатацию помещения будут сданы в долгосрочную аренду одному или нескольким якорным арендаторам. Такая стратегия является приоритетной, поскольку к моменту ввода в 2028 году такой формат, по прогнозам аналитиков, станет наиболее дефицитным. Кроме того, это обеспечит прогнозируемый денежный поток и финансовую устойчивость инвестиционной модели.

Площади передаются в состоянии «Shell & Core», что дает арендатору возможность спроектировать рабочее пространство под собственные запросы и корпоративные стандарты. Базовым условием сделки выступает долгосрочный и надежный договор аренды сроком на 7 лет с учётом ежегодной индексации ставки аренды.

Бизнес-центр АВИУМ — новый офисный проект класса А в 1 минуте от МЦК Зорге. Объект расположен в одном из самых динамично развивающихся деловых кластеров Москвы — Большой Сити, который формируется как расширение делового района Москва-Сити. Расположение в структуре этого кластера, а также в зоне Ленинградского делового коридора обеспечивает объекту высокую транспортную доступность: 25 минут до центра Москвы, 35 минут до аэропорта Шереметьево и эффективную связь с ключевыми деловыми районами (Москва-Сити, Ходынка, Хорошево, Мневники, Фили-Кутузовский и Белорусско-Савеловский).

ЗПИФ АВИУМ объединяет две стратегии: девелоперскую, обеспечивающую формирование стоимости актива за счет приобретения помещений на ранней стадии реализации проекта с дисконтом к рыночным уровням, и рентную, предполагающую переход к стабильному денежному потоку после ввода объекта в эксплуатацию за счет долгосрочной аренды и регулярных арендных поступлений. Механизм исключает необходимость фиксации прибыли путем обязательного выхода из актива перед его вводом в эксплуатацию. Таким образом, гибридная модель нивелирует разрыв между рисковым девелопментом и консервативным арендным бизнесом. Целевая доходность инструмента — 32% ROI.

«Рынок офисной недвижимости сегодня находится в точке структурной трансформации: с одной стороны, мы видим устойчивый дефицит качественного предложения для аренды, особенно в сегменте крупных и средних блоков, с другой — растущий спрос инвесторов на инструменты с прогнозируемой моделью дохода. Гибридная модель ЗПИФ позволяет объединить потенциал роста стоимости актива на стадии девелопмента с последующим стабильным арендным потоком после ввода объекта в эксплуатацию. Для рынка это важный шаг в сторону более зрелых и гибких инвестиционных механизмов в коммерческой недвижимости», — отмечает Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.

Представленная модель решает проблему дробления офисов: у бизнес-центра не появляются десятки и сотни собственников, сохраняется возможность сдачи крупных лотов якорным арендаторам и гибкость в ценообразовании. Для инвестора инструмент открывает вход в девелоперский проект на стадии котлована с оптовой скидкой за счет объема приобретаемых площадей при низком пороге входа, отсутствии необходимости операционного управления и отсутствии прямой конкуренции с мелкими офисами — все это увеличивает инвестиционную доходность.

«Активы приобретаются в фонд по цене ниже среднего рыночного уровня локации и ниже актуального предложения лотов в БЦ АВИУМ. Это обеспечивает инвесторам выгоду уже на входе: дисконт фонда составляет 13–22% к рынку. Гибкость продукта заключается в том, что инвесторы, ориентированные на агрессивный рост, могут реализовать паи на бирже на пике девелоперского цикла, в то время как консервативные участники получают качественный рентный актив с доходностью, подтвержденной договорами аренды. Таким образом, гибридная модель нивелирует разрыв между рисковым девелопментом и консервативным арендным бизнесом», — пояснила директор по инвестициям Alias Group Юлия Сидская.

Проект реализуется совместно с компанией CORE.XP, которая выступает стратегическим партнером ЗПИФ, обеспечивая полный цикл сопровождения — от аналитики и контроля реализации до управления объектом и выстраивания арендных отношений.

В первом квартале 2026 года введено 117 тыс. кв. м офисов. Это рекорд с 2021 г.

Москва, 4 мая 2026 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, в первом квартале 2026 года новое строительство достигло 117 тыс. кв. м. Это максимальное значение для первых трех месяцев с 2021 года, когда показатель составлял 310 тыс. кв. м.

«Текущий объем во многом обусловлен переносом сроков ввода в эксплуатацию 691 тыс. кв. м с 2025 года на 2026, а не ускорением темпов нового строительства. Кроме того, 686 тыс. кв. м, ранее заявленных к вводу в первом квартале 2026 года, будет введено позже – во втором, третьем и четвертом кварталах», – рассказал Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

На начало года к вводу заявлено около 1 млн кв. м, однако ожидается, что весь объем не будет построен вовремя, поэтому мы ожидаем, что новое строительство по итогам 2026 г. составит 610 тыс. кв. м.

*В данную категорию включены как девелоперы, вышедшие на офисный рынок начиная с 2019 года, так и компании, исторически ориентированные на жилые проекты, расширившие портфель за счет выхода в офисный сегмент.

Примечательно, что жилые девелоперы сохраняют активность на рынке офисной недвижимости. Из заявленных к вводу объектов до 2030 года (8,2 млн кв. м) 37% приходится на проекты, реализуемые жилыми девелоперами*. Такая динамика по-прежнему преимущественно связана с действием городской программы МПТ (стимулирование создания мест приложения труда).

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.