Обзор активности региональных застройщиков РФ за I полугодие 2024 года

Аналитический центр компании KEY CAPITAL провёл исследование активности региональных застройщиков в России. Девелоперы активно получают кредиты на новое строительство (их количество выросло на 46% за год). Суммарный объём текущего строительства в регионах увеличился на 17%. Наибольшая активность застройщиков наблюдается на Северном Кавказе, в Южном и Дальневосточном федеральном округах.

Исследование компании KEY CAPITAL основано на анализе показателей, отражающих активность застройщиков жилья в России. Эксперты проанализировали количество кредитных договоров между банками и застройщиками (по данным Банка России), количество домов и общую площадь застройки по выданным за исследуемый период разрешениям на строительство (по данным Единой информационной системы жилищного строительства — ЕИСЖС). Также были подсчитаны количество юридических лиц-застройщиков, которые действуют в стране (на основе рейтинга Единого ресурса застройщиков — ЕРЗ.РФ). Наконец, эксперты проанализировали динамику суммарной площади строящегося в РФ жилья (по данным ЕИСЖС).

Аналитики подсчитали эти показатели как с включением данных по Москве, Санкт-Петербургу, Московской, Ленинградской областям, так и без них. Поскольку масштабы деятельности застройщиков в этих агломерациях (далее «столичные агломерации») крайне высоки и сильно влияют на общую статистику активности застройщиков по стране, эксперты затем исключили их из подсчетов, чтобы получить не искаженную картину активности региональных застройщиков РФ.

Региональные застройщики занимают всё больше денег на стройку

Проектное финансирование остается главным источником средств на жилищное строительство в России, поэтому суммарное количество действующих договоров между банками и застройщиками отражает текущую и перспективную активность девелоперов. По данным Центробанка России, к началу июня 2024 года в России действовали 10,7 тыс. соглашений между застройщиками и банками о проектном финансировании. На 1 января 2024 года их насчитывалось 9,4 тыс. Таким образом, с начала года показатель увеличился на 14%. По подсчетам аналитиков KEY CAPITAL, без учёта Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области к началу июня действовали 7,8 тыс. кредитных договоров против 6,7 тыс. в начале года. Таким образом, активность в получении кредитов у региональных застройщиков увеличилась за прошедшие пять месяцев на 16%, а в годовом измерении показатель увеличился на 46%.

Наибольшее увеличение проектного финансирования строек наблюдается в Северо-Кавказском федеральном округе, где с начала года число кредитных договоров застройщиков и банков увеличилось на 56%, а относительно середины 2023 года — в два раза. На 22% выросло число договоров проектного финансирования в Уральском федеральном округе (61% за год), на 18% за полугодие — в Дальневосточном федеральном округе (62% за год) и в Южном федеральном округе (30% за год). На 16% увеличилось число кредитных договоров в Северо-Западном федеральном округе без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области (33% за год). В Приволжском федеральном округе с начала года число соглашений между застройщиками и банками увеличилось на 12% (40% за год), в Центральном федеральном округе без учёта Москвы и Московской области — на 11%, а в годовом выражении — на 33%.

Региональным девелоперам разрешили строить меньше домов

Следующим показатель активность застройщиков — получение ими разрешений на строительство. По подсчетам аналитиков KEY CAPITAL на основе данных ЕИСЖС, за первое полугодие 2024 года в стране выданы разрешения на строительство более 3 тыс. многоквартирных жилых домов, что на 4,4% меньше, чем за аналогичный период 2023 года, когда застройщикам разрешили построить 3,2 тыс. зданий.[1] Без учёта столичных агломераций за первое полугодие региональные застройщики получили разрешения на строительство 2,7 тыс. дома против 2,9 тыс. в аналогичный период 2023 года. Таким образом, показатель в регионах сократился на 3,7%. 

«Увеличилась доля крупных проектов, — отмечает Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL. — По нашим данным, за последний год количество обращений застройщиков за разработкой проектов на крупных участках (от 60 гектаров) увеличилось не менее, чем на 40%. Помимо этого, появились запросы на разработку проектов для территорий больше 100 гектаров, их доля составила не менее чем 30% запросов. Всё это говорит о том, что девелоперы начали выводить крупные проекты и КРТ, и для таких сложных и крупных проектов важно привлекать внешнюю экспертизу».

Аналитики KEY CAPITAL отмечают, что динамика числа разрешенных для строительства жилых зданий по федеральным округам России была неоднородной. В Южном федеральном округе показатель увеличился за полугодие на 59% относительно I полугодия 2023 года, в Центральном федеральном округе (без учёта Москвы и Московской области) — на 22%, в Северо-Кавказском федеральном округе – на 18%, Северо-Западном федеральном округе (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) – на 3%, в Дальневосточном федеральном округе — на 2%. В остальных округах показатель заметно снизился: в Приволжском федеральном округе он сократился на 33%, в Уральском федеральном округе — на 20%, в Сибирском федеральном округе — на 4%.

Другая картина в разрезе суммарной площади зданий, которые застройщикам разрешили возвести в I полугодии 2024 года. Показатель увеличился на 1% в целом по стране, а без учёта столичных агломераций — на 3%. В Северо-Кавказском федеральном округе рост составил 41%, в Южном федеральном округе — 22%, в Северо-Западном федеральном округе — на 12%, в Приволжском федеральном округе — 8%. Сокращение зафиксировано в Сибирском федеральном округе на 18%, в Дальневосточном федеральном округе — на 7%, в Уральском федеральном округе — на 6%, в Центральном федеральном округе — на 3%.

«Региональные застройщики реализуют разные по масштабу проекты, — комментирует Ольга Гусева. — Можно получить разрешение на строительство целого квартала небольших малоэтажных домов, и их суммарная площадь будет меньше, чем у практически точечной застройки одного-двух высотных зданий. Возможно, мы наблюдаем постепенное увеличение масштабов и плотности застройки жилых кварталов в регионах. При такой тенденции девелоперам неизбежно придется задуматься о многофункциональности пространства, которое они создают в городах для большого числа людей — рядом с жилыми корпусами должны появляться рабочие места, образовательные и технологические центры, спортивные объекты и т. п.».

Число игроков регионального девелопмента растёт

Количество застройщиков, работающих в России, за прошедшие 12 месяцев также увеличилось. По подсчетам аналитиков KEY CAPITAL, в июне 2024 года в рейтинге Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) участвовали почти 2,9 тыс. застройщиков, из которых зарегистрированными за пределами Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей были около 2,5 тыс. компаний. Между тем в июне 2023 года в рейтинге участвовали 2,6 тыс. застройщиков, из которых региональную «прописку» имели 2,2 тыс. игроков. Таким образом, общее количество застройщиков в стране увеличилось за год на 10,5%, а число региональных застройщиков — на 12,5%.

Объемы текущего строительства в регионах РФ выросли 

Суммарная площадь строящегося жилья по данным ЕИСЖС в июне 2024 года составила почти 115 млн кв. м. За первое полугодие 2024 года этот показатель увеличился на 8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2023 года — на 13%. Без учёта столичных агломераций в июне 2024 года региональные застройщики возводили более 76,8 млн кв. м жилья против 69,7 млн кв. м в начале 2024 года, подсчитали аналитики KEY CAPITAL. Таким образом, за полугодие объём текущего строительства в регионах увеличился на 10%. В июне 2023 года суммарная площадь строящихся жилых домов в регионах составляла 65,8 млн кв. м, что означает увеличение на 17% в годовом выражении.

Наиболее заметный прирост показателя зафиксирован за полугодие в Дальневосточном федеральном округе — на 18%, далее следуют Северо-Кавказский федеральный округ (рост на 17%), Уральский федеральный округ (плюс 16%), Северо-Западный федеральный округ (увеличение на 14%) и Южный федеральный округ (рост на 10%). Наиболее скромные показатели зафиксированы в Сибирском федеральном округе (плюс 4%), Приволжском федеральном округе (рост на 6%) и Центральном федеральном округе (увеличение на 9%).

В годовом измерении однозначным лидером по объёмам текущего строительства стал Северо-Кавказский федеральный округ, где показатель вырос на 51% по сравнению с июнем 2023 года. Далее следует Дальневосточный федеральный округ (рост на 41%), Уральский федеральный округ (рост на 27%). Более скромные показатели роста за год зафиксированы в Приволжском федеральном округе (плюс 8%), в Сибирском и Южном федеральных округах (12%), в Центральном федеральном округе (13%) и Северо-Западном федеральном округе (15%).

«Анализ активности региональных застройщиков показывает, что масштабы деятельности строителей в регионах как в первом полугодии 2024 года, так и за последние 12 месяцев расширяются, — резюмирует Ольга Гусева. — Увеличиваются объёмы кредитования застройщиков, то есть девелоперы продолжают активно занимать деньги на новое строительство, ожидая дальнейшего роста спроса. Увеличивается количество домов, предусмотренных разрешениями на строительство, и растёт объём текущего строительства. Это говорит о том, что девелопмент в целом с уверенным оптимизмом смотрит на свои дальнейшие перспективы, несмотря на изменения в господдержке ипотечного спроса. Особенно заметный рост наблюдается в тех регионах, где долгие годы жилищное строительство отставало от общих федеральных трендов. Это, в частности, Северо-Кавказский и Дальневосточный федеральные округа. Местные застройщики смотрят ещё более оптимистично в будущее благодаря программам субсидированного кредитования, таким как семейная ипотека, которая будет популярна в северокавказских республиках с высокими показателями рождаемости, и дальневосточная ипотека, стимулирующая местный спрос и строительство».

[1] В статистике ЕИСЖС данные в целом по стране приведены без учета Москвы. 

Проверяем застройщика при покупки жилья

Покупка недвижимости в строящемся объекте несет в себе огромные риски – не завершение застройщиком строительства дома и неисполнение обязательств перед дольщиками по передачи объектов долевого участия. Для снижения рисков покупки проблемной новостройки эксперт Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Юлия Пономарева советует проверить застройщика.

Для этого следует запросить выписку в Едином государственном реестре юридических лиц (это можно сделать на сайте egrul.nalog.ru). В ней обратить внимание на уставный капитал компании и возможные связи директора и учредителей с застройщиками, которые уже фигурировали в негативных новостях. С помощью сайтов судов общей юрисдикции и единой картотеки арбитражных дел можно проверить количество исполнительных производств и судебных дел, где компания выступает ответчиком. На сервисе «Прозрачный бизнес» от ФНС внимания заслуживают данные о недостоверности информации по адресу и (или) директору.

Нелишним будет проверить документацию застройщика (разрешение на строительство, проектная документация и т. д.), а также посмотреть, входит ли компания в Единый реестр застройщиков. На сайте «Федресурс» можно выяснить, не находится ли застройщик на грани банкротства и не предстоит ли ему ликвидация.

«Метриум»: Самые масштабные нежилые проекты девелоперов жилья

Строительная отрасль в ВВП России стабильно растет на 5-6% в год. По итогам 2022 года в столице было сдано 6,6 млн кв. м жилья, объем предложения за год вырос на 39,6%. Динамичное развитие данного сектора экономики и емкость рынка стимулируют ключевых игроков расширять свою деятельность. Так, ведущие застройщики жилья стали активно реализовывать амбициозные коммерческие и инфраструктурные проекты. Эксперты «Метриум» рассказывают о крупнейших нежилых кейсах столичных девелоперов.

Штаб-квартира «Яндекс»

Расширение направлений деятельности, а также потребность в запуске современных исследовательских мощностей побудили крупнейшую российскую IT-компанию «Яндекс» приступить к строительству нового головного офиса. Общая площадь грандиозного здания составит более 250 тыс. кв. м, что практически в три с половиной раза превышает размеры действующей штаб-квартиры корпорации. Девелопером этого масштабного проекта выступает компания MR Group.

Штаб-квартира корпорации «Яндекс» строится в Гагаринском районе (ЮЗАО), на участке, который раньше занимала гостиница «Корстон». MR Group в рамках реализации данного проекта выполняет колоссальный объем работ, на сегодняшний день на 100% завершены монолитные работы. Визуально комплекс будет представлять собой три крыла, объединенных центральным атриумом. Помимо 15 наземных этажей с офисами и общественными пространствами, предусмотрено пять подземных уровней с паркингом, спортивным комплексом и бассейном. Фасады здания будут выполнены с панорамным остеклением и облицовкой металлическими панелями.

«MR Group и «Яндекс» разделяют общие принципы социально ориентированного бизнеса, поддерживающего культуру и образование, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор MR Group. – Появление новой штаб-квартиры «Яндекса» не только станет вехой в развитии самой IT-компании, но и преобразит облик Гагаринского района, подарив ему новую архитектурную доминанту. Кроме того, открытие этого инновационного здания окажется значимым событием в гуманитарной области. Под его крышей расположится полноценный общедоступный культурно-образовательный кластер, включающий в себя образовательный центр с лекторием, конференц-зал и музей Яндекса».

Бизнес-парк «Ростех-Сити»

Самый большой в России бизнес-парк класса на территории Тушинского аэродрома (СЗАО) создан в 2021 году девелопером ASTERUS. Офисный комплекс класса А+ – это проект build-t-suit для якорного арендатора, крупнейшей высокотехнологичной госкорпорации. 13 зданий бизнес-парка объединены пешеходным кампусом, свободным от доступа автомобилей. Архитектурная доминанта комплекса – 21-этажная башня с панорамным остеклением и видовыми раскрытиями на Москву-реку с трех сторон. К зданию башни примыкает Экспоцентр площадью 3,8 тыс. кв. м для проведения выставочных и деловых мероприятий международного уровня. Территория кампуса имеет продуманное до мелочей благоустройство с пешеходными аллеями, «зелеными переговорными», верандами для ресторанов и центральной площадью перед Экспоцентром с водными гладями и ландшафтным парком. Штаб-корпорация основного заказчика уже разместилась на территории первой очереди гигантского комплекса, площадь которой составляет 263,2 тысячи кв. м.

Бизнес-парк является деловым ядром жилого района ÁLIA, который создается в концепции «Work. Live. Play. Learn» – жилье, спортивная инфраструктура, парки, школы и детские сады, магазины и рестораны находятся в шаговой доступности друг от друга. Именно бизнес-парк стал драйвером создания новой локации – вместе со второй очередью проект создаёт более 20 000 рабочих мест. По аналогичному принципу организованы штаб-квартиры мировых технологических гигантов таких, как Apple и Google.

«Остров Мечты»

Один из наиболее интенсивно развивающихся районов Москвы – Нагатинский полуостров. Преображение экологичной, но необжитой локации в центр притяжения с рекреационной инфраструктурой федерального уровня состоялось благодаря компании Regions Development. Системообразующим объектом в локации стал крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты», торжественно открывшийся в начале 2020 года.

Развлекательный парк «Остров Мечты» представляет собой единое здание в стиле волшебного замка. Под его сводами находятся десятки аттракционов, а также торговая галерея с кафе и ресторанами, оформленная в виде променада, напоминающего знаменитые мировые достопримечательности. На центральной площади «Острова Мечты» в конце 2022 года открылся концертный зал «Москва»: пространство, легко трансформируемое из зала на 2,5 тысяч зрителей в танцевальный партер на 4,5 тысяч гостей.

Развлекательный кластер опоясывает ландшафтный парк площадью 44 га с высокими деревьями, арт-объектами и спортивными площадками. Каждый год «Остров Мечты» прирастает новыми активностями: от тематических зон и аттракционов до детских площадок, иммерсивных шоу, кафе и ресторанов. В июне 2023 года на территории «Острова Мечты» введен самый большой в стране пляжный комплекс с бассейнами и вейк-парком Dream Beach Club, в декабре появятся пять новых аттракционов.

«»Остров Мечты» – это концептуальное ядро новой премиальной локации – Нагатинский полуостров, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – Проект предоставляет неисчислимое количество сценариев досуга. Резиденты полуострова пользуются редкой привилегией — каждый день в их распоряжении рекреационная инфраструктура парка развлечений мирового уровня, кафе, рестораны, торговая галерея. Кроме того, наличие такого мощного центра притяжения в локации повышает инвестиционный потенциал жилой недвижимости на Нагатинском полуострове».

Духовно-культурный центр с храмом святого равноапостольного великого князя Владимира

Иногда социально ориентированный бизнес приобретает даже духовное измерение. Застройщик «Стадион Спартак» рядом с ЖК «Клубный город на реке Primavera» в Покровском-Стрешнево (СЗАО) по проекту бюро SPEECH построил большой центр православной культуры. Его доминантой стал высокий шатровый храм, который посвящен святому равноапостольному великому князю Владимиру. Его молитвенный зал сможет вместить почти 800 прихожан. Фасад храма декорируют мозаиками и растительным орнаментом, высеченым в камне. Храмы со скатной кровлей, выполненной в виде шатра, сегодня почти не строятся, что делает проект особенно примечательным. На первом этаже храма расположены конференц-зал, трапезная, классы воскресной школы, лекторий и библиотека. Помимо самого храма в состав духовно-культурного центра входит звонница, деревянная часовня и выставочный центр площадью около 4000 кв. м с конической крышей, напоминающей одну из башен Псковского Кремля.

Спортивные кластеры от девелоперов жилья

Застройщики в составе жилых комплексов нередко создают спортивную инфраструктуру. Однако, как правило, они ограничиваются фитнес-залами, беговыми и велосипедными дорожками, зонами воркаута. Но некоторые девелоперы, например, Группа Родина, строят яркие и прогрессивные спортивные центры. Проекты этой компании – «Олимпийская деревня. Новогорск», «Союз» (Ростокино, СВАО), RDD (Десеновское, НАО) – отличаются беспрецедентной концентрацией спортивно-оздоровительной инфраструктуры на душу населения. Причем здесь расположились объекты федерального уровня: Центры художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights, Академия бокса Александра Лебзяка и др.

«По данным правительства, каждый второй россиянин регулярно занимается спортом, – комментирует Владимир Щекин, владелец и основатель Группы Родина. – Естественно, гораздо эффективнее и полезнее физически развиваться в современных благоустроенных пространствах, желательно – под руководством опытных специалистов. Большой простор для государственно-частного партнерства в этом направлении открывает разработанный нами формат кластерной застройки. Данная модель подразумевает интеграцию спортивной инфраструктуры в новые жилые кварталы России».

Множество спортивных объектов создано в ходе реализации проекта Vnukovo Country Club (Первомайское, НАО). На территории жилого комплекса застройщик «Примаком» организовал спортивный клуб, включающий теннисные корты, школу гимнастики и акробатики, залы единоборств, фитнес-центр, танцевальные студии и секции командных игр. На ниве развития спортивной индустрии отличилась и компания СЗ «Стадион Спартак». Занимаясь комплексным развитием территории площадью 160 га на полуострове Покровское-Стрешнево, девелопер построил стадион на 45 тысяч мест и футбольную базу «Открытие Банк Арена», принимавшие ЧМ-2018. Сейчас в процессе строительства находится теннисный центр, планируется возведение дворца спорта и центра спортивной медицины.

«Реализация масштабных нежилых проектов позволяет девелоперам жилья укрепить позиции и в основной области приложения сил, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В результате положительного общественного резонанса повышаются узнаваемость и престиж компании среди потенциальных клиентов. Также успешная работа над большими социально значимыми проектами служит доказательством надежности застройщика для ведущих банков, что улучшает условия получения проектного финансирования. Кроме того, подобная деятельность гарантированно способствует расширению числа ценных деловых контактов».