Доля рассрочки в продажах новостроек достигла 36%: рынок адаптируется к новой реальности

В апреле-мае 2026 года доля рассрочки в структуре продаж новостроек составила 36%, тогда как ипотека – 51%, а 100% оплата – 13%. Такие данные привела директор по продажам Legenda Ксения Садкова на XII Всероссийском форуме-практикуме FOR CITIES | Форум для городов, организованном Школой девелопера и KEY CAPITAL. Эксперты обсудили, как меняется поведение покупателей и какие инструменты продаж становятся главными в условиях высокой ключевой ставки.

Ксения Садкова (Legenda): «Мы перестали фокусироваться только на ипотеке – рассрочка набирает 36%»

Ксения Садкова представила срез условий продаж на рынке Санкт‑Петербурга и Москвы. По её данным, в апреле-мае 2026 года рассрочка заняла 36% в общем объёме сделок (в IV кв 2025 – 15%), ипотека – 51% (в IV кв. 2025 – 75%), а стопроцентная оплата – 13% (в IV кв. 2025 – 10%). «Изменения семейной ипотеки, которые вероятно будут анонсированы на ПМЭФ, предусматривают введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье, – отметила Садкова. – Это добавляет неопределённости, но и открывает новые возможности для точечной настройки под клиента».

По словам эксперта, рынок в 2026 году кардинально отличается от предыдущих лет. «Мы привыкли, что «дно» надо просто пережить, а потом снова будет рост. Но сейчас никто не понимает, где будет следующий пик», – пояснила Садкова. Инвестиционный спрос практически ушёл: по статистике Сбербанка, около 30% инвесторов ушли в другие инструменты. На смену пришёл покупатель «для себя», с высокими требованиями к качеству, но ограниченными финансовыми возможностями. Это создаёт разрыв между желаниями потребителя и потребностями застройщика, который вынужден закладывать в цену рост стоимости земли, проектного финансирования и себестоимости строительства. Скорость принятия решения о покупке увеличилась: если в классическом рынке клиент с высоким бюджетом решался за пару недель, то сейчас цикл сделки растягивается до трёх недель и более.

Садкова также обратила внимание на накопление системных проблем: в 2026 году накладываются друг на друга и законодательные сложности, и задержки с выдачей разрешений на строительство. «В Москве застройщики стоят в длинных очередях за получением градостроительных планов, – констатировала она. – Классическая ипотека в ближайшее время не вернётся. Мы входим в новый, промежуточный тип рынка, который, возможно, останется с нами надолго». По её мнению, это требует от девелоперов не просто корректировки одного инструмента, а полной перестройки модели продаж – от работы с агентами до финансового конструирования под каждого клиента.

Александр Тернющенко (DOGMA): «В регионах продажи падают, но цены продолжают расти»

Коммерческий директор ГК DOGMA Александр Тернющенко, модерировавший сессию, дополнил картину аналитикой по регионам. По его данным, объёмы продаж в Краснодаре за 2025-2026 годы демонстрируют заметное снижение, однако средневзвешенная цена реализации (СВЦ) продолжает расти. Аналогичная тенденция наблюдается и в Московской области: продажи падают, цены ползут вверх. «Рынок входит в фазу, где классические механизмы перестают работать, – констатировал Тернющенко. – Застройщикам приходится пересматривать не только финансовые инструменты, но и всю модель взаимодействия с покупателем».

«Рост доли рассрочки до 36% – это ответ на запрос покупателя, который хочет купить квартиру, но не готов переплачивать за кредит, – резюмирует Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL. – Застройщики начинают предлагать гибридные схемы: рассрочка на первые два года, затем ипотека; траншевые инструменты; комбинации с материнским капиталом. Это делает покупку более доступной без искусственного занижения цены. Для покупателей это означает, что сегодня стоит активно интересоваться не только ценой квадратного метра, но и всем набором финансовых опций. Хороший застройщик уже подготовил для вас не один, а несколько сценариев – под разные жизненные ситуации. И это, на мой взгляд, правильное взросление рынка: когда красота фасадов и качество планировок дополняются честной и гибкой финансовой моделью».

«Метриум»: Итоги мая на первичном рынке массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения за месяц сократился на 1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 422 480 руб. (+1% за месяц, +21% за год). Было зарегистрировано 1,1 тыс. сделок по ДДУ (+4% за месяц, -43% за год).

По данным «Метриум», в мае 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 10,3 тыс. лотов (-1% за месяц, -31% за год) в 72 проектах, где 9,5 тыс. – квартиры (без изменений за месяц, -27% за год) и 0,8 тыс. – апартаменты (-12% за месяц, -57% за год). В мае не стартовало ни одного нового проекта массового сегмента.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам мая 2026 года составила 422 480 руб. (+1% за месяц, +21% за год). Средневзвешенная цена квартир – 427 110 руб. за кв. м (без изменений за месяц, +19% за год), апартаментов – 363 840 руб. за кв. м (+4% за месяц, +31% за год).

«За прошедший год квадратный метр на рынке массовых новостроек подорожал на 21%, что значительно превышает темпы официальной инфляции, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский»). – Однако интенсивное удорожание первичного жилья пришлось на вторую половину 2025 года. С начала 2026 года рост цен в массовом сегменте замер. Средняя цена квадратного метра с января по июнь скорректировалась вверх лишь на 1%. В текущих экономических условиях большинство девелоперов поддерживают клиентский трафик исключительно благодаря заморозке базовой стоимости квартир либо дисконтам.

Вместе с тем проекты класса комфорт+ даже сегодня сохраняют повышенную ликвидность. Это обусловлено их улучшенными потребительскими характеристиками, которые позволяют особенно успешно конкурировать с готовыми новостройками от собственников. В частности, в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» предусмотрены высокие потолки, просторные лобби, большое число балконов и развитая внутренняя инфраструктура».

Рейтинг самых доступных апартаментов в мае 2026 года:

– Wellbe: апартамент площадью 22 кв. м. за 5,6 млн руб.;

– «Ситимикс Новокосино»: апартамент площадью 16,3 кв. м. за 6,5 млн руб.;

– «Пятницкое 58»: апартамент площадью 22,6 кв. м. за 8 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир в мае 2026 года:

– «Зеленый парк»: квартира площадью 29,1 кв. м. за 7,8 млн руб.;

– «Митинский лес»: квартира площадью 20,1 кв. м. за 8,9 млн руб.;

– «Молжаниново»: квартира площадью 22,6 кв. м. за 9,6 млн руб.

В мае 2026 года на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 1,1 тыс. сделок по ДДУ (+4% за месяц, -43% за год).

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в мае составила 71% (без изменений за месяц). За месяц средняя ставка по рыночной ипотеке сократилась на 0,8 п.п., составив 19,1%.

В мае максимальное число сделок было зарегистрировано в ВАО (17%, -1 п.п. за месяц), второе место по числу сделок приходится на ЗАО (17%, +9 п.п.), третью позицию занимает САО (15%, -1 п.п.). По продажам в сегменте лидируют: «Лучи» (90 ДДУ), «Зеленый парк» (56 ДДУ) и «Мичуринский парк» (53 ДДУ).

Основные тенденции

«В мае 2026 года спрос на рынке массовых новостроек «старой» Москвы вырос на 4% относительно апреля, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Однако показатель выражает не восстановление спроса, а сезонную волатильность. При этом с февраля сохраняется стагнация. Сокращение спроса по сравнению с маем 2025 года на 43% обусловлено годовым снижением объема экспозиции (-31%), резким удорожанием квадратного метра (+21%) на фоне возникшего дефицита предложения и ужесточением условий выдачи семейной ипотеки.

Следует отметить, что в других сегментах первичного рынка столицы спрос за прошедший месяц сократился в среднем на 12%. Это объясняется относительно доступными ценами относительно новостроек класса бизнес и выше. Первичное жилье комфорт-класса в «старой» Москве сейчас стоит 422,5 тыс. руб. за кв. м, что на 23% меньше, чем в бизнес-классе».

Новые российские панели для фасадов позволяют экономить до 40% энергии в доме

Современные световые панели на фасадах компенсируют до 40% энергозатрат зданий. Применение пластиковых окон нового поколения позволяет оптимизировать до 30% на этапе отделочных работ. Использование многослойной склеенной древесины сокращает сроки строительства в среднем на 10 месяцев по сравнению со строительством из железобетона. О самых эффективных ноу-хау на рынке новостроек рассказали спикеры сессии «Материалы и технологии, в которые мы верим» на XII Всероссийском форуме-практикуме FOR CITIES | Форум для городов, организованном Школой Девелопера и KEY CAPITAL.

В ходе сессии «Материалы и технологии, в которые мы верим» XII Всероссийского форума-практикума FOR CITIES | Форум для городов были освещены наиболее практичные решения, которые девелоперы значительно чаще стали применять за прошедший год. Спикеры рассказали о влиянии эволюции продукта на строительную отрасль.

Артем Трофимов («VEKA»): «За последние годы средняя высота окон в новостройках выросла более чем на метр».

Ведущий специалист по объектному инжинирингу компании VEKA Артем Трофимов считает, что грамотный выбор окон в новостройке позволяет сократить стоимость фасадных работ, по меньшей мере, на 30%. Самый рациональный выбор – современные окна из ПВХ. Даже премиальные конструкции из этого материала значительно дешевле самых простых алюминиевых. В период освоения рынка репутация пластиковых окон была во многом испорчена из-за большого числа недобросовестных производителей, выпускавших «примитивные белые прямоугольники». Поэтому еще в 2000-е гг. многие клиенты переориентировались на алюминиевые конструкции. Однако современные панорамные окна из ПВХ значительно больше подходят для квартир. Как правило, они эстетичнее, долговечнее, для них менее характерны проблемы запотевания и протекания, и вместе с тем они гораздо дешевле.

Средняя высота окон за последние годы увеличилась с 1,3 до 2,4 метров. благодаря тренду на панорамное остекление с улучшенными видовыми характеристиками. Большие стеклопакеты создают существенную нагрузку на профиль. Однако новые модели из ПВХ отличаются устойчивостью к деформациям и температурным перепадам. Кроме того, премиальные пластиковые окна дают большую свободу для экспериментов, в том числе облегчают задачу по изготовлению популярных сегодня молированных (изогнутых) стеклопакетов. Также для них характерен повышенный уровень шумоизоляции. Нередко покупатели жилья премиум-класса, убедившись в непрактичности и «неуютности» алюминиевых окон, за свой счет меняют такие конструкции на более экономичные и удобные пластиковые окна.

Евгений Чернышев (NORDFOX): «Префаб – новый стандарт фасадного строительства»

Генеральный директор АО «ТЕХНОСТАЙЛ» (бренд NORDFOX) Евгений Чернышев посвятил свое выступление префаб-технологиям (принцип модульной системы). Это практика предварительного изготовления фасадных модулей (рама + навесная вентилируемая система + облицовочный материал) в производственных цехах или даже непосредственно на стройплощадке, которые затем навешиваются на здание целиком.

Подобная технология-«конструктор» подходит для крепления любых фасадных материалов: от легкой клинкерной плитки до тяжелых стеклофибробетонных плит. При этом гарантирована экономия бюджета до 15%. Основные преимущества – сокращение транспортных расходов, рисков повреждения при производстве, а также снижение количества рутинных операций. Префаб от NORDFOX реализован на 10 крупных объектах в Москве общей площадью свыше 100 тыс. кв. м. Это такие объекты как ЖК «Сберсити», ЖК «City Bay», ЖК «Five Towers» и другие.

Юлия Ананьева (Priedemann RUS): «Фасады из «строки в смете» превращаются в «кожу зданий»».

Руководитель по развитию компании Priedemann RUS Юлия Ананьева рассказала о поступательном повышении требований к фасадам. Прежде они рассматривались лишь в качестве стандартной «строки в смете», так как предназначались исключительно для защиты от негативного воздействия окружающей среды. Сегодня это уже важная часть инвестиционного профиля объектов. Фасады стали двигателем мировой научной мысли во многих направлениях, как с точки зрения интеллектуального управления жизненным циклом фасада, так и новым переосмыслением существующих технологий.

Например, в мире пока еще не достигнута цель получения 100% светопрозрачности полноразмерных BIPV панелей, но к такому показателю уже довольно близки панели из аморфного кремния от испанского производителя. В России Центр палладиевых технологий «Норникеля» совместно с НИТУ МИСИС ведет активную работу в этом направлении и мы с нетерпением ждем выхода максимально светопрозрачных энергогенерирующих панелей на основе палладиевых компонентов в промышленное производство в ближайшее время.

Мария Костяева (BN Group): «Основа стандарта CLT-домостроения – 63 огневых испытания».

Заместитель генерального директора по стратегическому развитию BN Group Мария Костяева отметила, что на фоне непростой экономической конъюнктуры девелоперы все чаще обращают внимание на многослойные панели (CLT) из склеенной древесины хвойных пород вместо железобетона. Недавно власти РФ разрешили строить деревянные дома высотой до 5 этажей. Использование CLT-панелей сокращает средний срок строительства «пятиэтажки» с 18 до 8 месяцев относительно новостроек аналогичной площади из железобетона, то есть в 2,3 раза. Также в деревянных домах ниже эксплуатационные расходы. В то же время подобные объекты отличаются высоким уровнем энергоэффективности, сейсмоустойчивости и огнестойкости.

Повышенная опасность распространения огня в деревянных домах – устаревший стереотип. Абсолютная надежность CLT-панелей подтверждена в ходе 63 испытаний на учебно-полевом полигоне. Специалисты МЧС поджигают специально построенные фрагменты деревянных домов. По итогам продолжительных испытаний (от 90 минут) не зафиксировано распространение возгорания через пути эвакуации и обрушение несущих колонн. Это свидетельствует о том, что предел огнестойкости домов из склеенной древесины даже выше, чем у железобетонных.

Анатолий Климовицкий («Вегател»): «Связь – новая «валюта» на рынке новостроек».

Генеральный директор компании «Вегател» Анатолий Климовицкий подчеркнул, что сегодня при выборе жилья растет роль новых, технологичных, аспектов, включая наличие стабильной мобильной связи и интернета. Правительство РФ сейчас рассматривает возможность обязать девелоперов предоставлять доступ к услугам всех основных операторов связи к моменту вводу домов в эксплуатацию. Впрочем, застройщики и самостоятельно стремятся к прогрессу в этой области, ведь данный аспект уже приобрел значение ценного конкурентного преимущества.

Большая часть девелоперы проектирует системы связи одновременно с другими коммуникациями (отопление, электроснабжение, вода). После завершения отделочных работ стоимость подключения домашнего интернета увеличивается в среднем в 1,5 раза. Особенно привлекательны для клиентов проекты, где связь, по сути, играет роль «внутренней валюты». Речь идет о комплексах со стопроцентным покрытием интернетом, наличием мобильных приложений для собственников квартир и системой доступа на внутреннюю территорию через метки на смартфоне.

«Прорывные инновации на рынке недвижимости, разумеется, появляются нечасто, но все же ни один год не обходится без ценных новшеств, – резюмирует Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL. – Прежде всего мы обращаем внимание на продукт, позволяющий удерживать на текущем уровне либо даже снижать себестоимость реализации проектов без ущерба качеству. Кроме того, большое значение имеют инновации, направленные на ускорение темпов строительства. Новые технологии весьма разнообразны. Например, в ходе нашего форума презентованы неординарные фасадные решения и модернизированные стеклопакеты, что, несомненно, актуально для рынка».