Рынок ипотеки на Урале постепенно восстанавливается — Домклик

Объёмы выдач практически вернулись к уровню, который наблюдался до всплеска спроса в июне 2024 года. Тогда интерес к ипотеке резко вырос из-за изменений в программах господдержки.

Объёмы ипотеки на новостройки не просто восстановились до уровней весны и осени 2024 года, но и заметно их превысили. Однако в Уральском ФО восстановление спроса идёт медленнее, чем в целом по стране. При сохранении темпов продаж второй половины 2024 — первой половины 2025 года региональному рынку первичного жилья может грозить затоваренность, поскольку за последние четыре года на территории УрФО объёмы нового строительства росли опережающими темпами.

Три четверти приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге (42,1%), Тюмени (26,8%) и Челябинске (7,5%). Жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и при наличии потребности в первичке, скорее всего, переедут. К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка.

Два Урала: строящийся и построенный

Уральский регион активно застраивается: начиная с 2020 года доля жилья, построенного за последние десять лет, выше, чем в целом по стране. При этом средний год постройки приобретаемого в ипотеку вторичного жилья — 1987-й. По этому показателю Уральский ФО находится на четвёртом месте среди федеральных округов России, то есть может считаться в целом типичным регионом по уровню обеспеченности новостройками.

Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Сургута (4,3%), Верхней Пышмы (1,7%) и Нефтеюганска (1,2%).

География вторичного жилья, ожидаемо, шире. На тройку лидеров приходится чуть более трети — это Екатеринбург (18,0%), Челябинск (11,5%) и Тюмень (7,2%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают готовые квартиры в Нижнем Тагиле (4,0%), Нижневартовске (3,5%) и Магнитогорске (3,4%). При этом Нижний Тагил обогнал Курган (3,9%). Отметим, что вся Курганская область представлена в топ-20 как первички, так и вторички, только своим административным центром.

На графиках видно, что жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и при наличии потребности в первичке, скорее всего, переедут. При этом доход выбирающих квартиру в новостройке в целом выше. Это объясняется тем, что покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жильё по Уральскому ФО в 2024 году составлял всего 47% от чека по ипотеке на новостройки, а в 2025 году этот показатель снизился до 38%. Впрочем, в целом по России этот показатель изменился даже чуть значительнее: с 46% до 36%. Таким образом, проблема доступности жилья сильно зависит от баланса предложения и спроса.

Спрос и предложение: в поисках баланса

Выдачи ипотеки в Уральском ФО, как и в целом по России, фактически восстановились до уровней, предшествующих всплеску спроса, связанного с переформатированием программ господдержки в июне 2024 года. При этом в пересчёте на количество рабочих дней объёмы выдач растут ежемесячно с февраля 2025 года.

Выдачи ипотеки на новостройки не просто восстановились до уровней весны и осени 2024 года, но и заметно их превысили. Однако в Уральском ФО восстановление спроса идёт медленнее, чем в целом по стране. В первом полугодии уровень распроданности строящегося жилья в УрФО, который изначально был выше среднероссийского, резко снизился. Это связано с тем, что за последние четыре года на территории УрФО опережающими темпами росли объёмы новостроек. Если продажи будут идти такими же темпами, как во второй половине 2024-го и первой половине 2025 года, региональный рынок новостроек может столкнуться с избытком предложения.

Алексей Лейпи: выдачи ипотеки вернулись к росту

В июле прошлого года в России ограничили массовую льготную ипотеку, что привело к снижению объёмов выдач во втором полугодии 2024 года. Тем не менее, в 2025 году количество сделок стало восстанавливаться, достигнув максимальных показателей в июне — 45 тыс. Такой результат показывает, что рынок постепенно приспосабливается к новым условиям, сообщил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, на конференции Domclick Digital Day в Тюмени.

Объёмы выдач также растут. С января 2025 года они стабильно увеличивались каждый месяц и достигли пика в июне — 200 млрд рублей, что говорит о продолжающейся адаптации ипотечного рынка к изменившимся условиям.

Выдачи по новостройкам снизились по сравнению с пиковыми значениями 2024 года. Однако после спада, продолжавшегося с октября 2024 по январь 2025 года, объёмы вновь начали расти. Это особенно заметно при сравнении показателей за первое полугодие 2025 года с аналогичным периодом 2024 года.

Новостройки по-прежнему доминируют в структуре выдач: в 2025 году на них пришлось более 70% от общего объёма. Такая высокая доля первичного жилья объясняется действием льготных программ, прежде всего — «Семейной ипотеки». По итогам первого полугодия более 85% всех выдач на новостройки были совершены именно по этой программе.

После скачка в июне–июле 2024 года (+3%), цены на новостройки перешли к стабилизации, хоть и с небольшим ростом (в среднем +0,5 месяц к месяцу). В Уральском федеральном округе динамика цен на первичное жильё в целом повторяет общероссийский тренд с той разницей, что в УФО цены немного снизились в феврале–марте 2025 г. (-0,7%) и с тех пор не растут.

В Москве стоимость новостроек также следовала общему тренду, но колебания были более выраженными. Так, рост цен в июне–июле 2024 года составил 7,3% по сравнению со средним показателем по стране в 3%. В июне 2025 года цена за квадратный метр в Москве увеличилась на 1,7% против 1% в среднем по России.

После падения активности во второй половине 2024 года — из-за сокращения программ с господдержкой (особенно по ИЖС) и роста ключевой ставки — с февраля 2025 года рынок начал уверенно восстанавливаться. Объёмы выдач на вторичном рынке выросли более чем в пять раз по сравнению с январём, а по загородной недвижимости — в три раза.

С начала года ставки по рыночной ипотеке снизились на 5 п. п.

Сердце каждого дома: где в России продаются квартиры с самыми большими кухнями

Аналитики Домклик изучили рынок недвижимости в крупнейших регионах России и определили субъекты с самыми большими и маленькими кухнями в квартирах, которые предлагаются в первичном и вторичном типах недвижимости.

По данным исследования, среди всех российских регионов кухни с наибольшей площадью зафиксированы в Рязанской области (16,7 м²), а самые маленькие — в Республике Карелия (6 м²). Также эксперты посчитали примерную стоимость кухонь и выделили субъекты с самыми дорогими и дешёвыми кухнями.

Среди крупнейших российских регионов самые большие по площади кухни находятся в домах Краснодарского края: их медианная площадь составляет 13 м². Далее в топе идут Самарская область (12,6 м²), Санкт-Петербург (11,7 м²) и Ленинградская область (11,5 м²). Замыкает пятёрку Москва, где медианная площадь кухни — 11,2 м², что лишь на один квадратный метр больше медианного показателя по всей России (10,2 м²).

Регионы России с самыми маленькими кухнями

Среди регионов с городами-миллионниками самые маленькие кухни — в Челябинской области. Их медианная площадь составляет всего 6,1 м² и приближается к общероссийскому минимуму в 6 м², который зафиксирован в Республике Карелия. Кроме того, маленькие кухни — в Пермском крае (7,5 м²), Башкирии и Новосибирской области (по 8 м²).

Самые дешёвые и дорогие кухни

Самые дорогие кухни ожидаемо находятся в российских столицах. В Москве медианная стоимость составила 4,3 млн рублей, а в Санкт-Петербурге — 2,8 млн. На третьем месте — Краснодарский край (2,2 млн), где высокая цена в том числе объясняется большими размерами. Челябинская (730 тыс.), Волгоградская и Омская области (по 1 млн) составляют топ-3 регионов с самыми дешёвыми кухнями.

Как изменился размер российских кухонь

С июля 2024 года в среднем по России медианный размер кухонь незначительно, но увеличился (+2%). Среди крупнейших регионов наибольший рост площади зафиксирован в Самарской (+14,4%) и Московской (+12,9%) областях.

При этом можно заметить, что площадь кухонь растёт в субъектах, где она уже превышает средние показатели по стране. Обратный процесс наблюдается в регионах с маленькими кухнями: наиболее сильное падение зафиксировано в Челябинской области (–12,9%).

Методология: как считали аналитики

Для анализа были отобраны все объявления о продаже квартир (первичный и вторичный рынок) в регионах России с городами-миллионниками. По каждому региону рассчитана медианная площадь кухонь, на основании которой был составлен рейтинг.

Дополнительно аналитики определили медианную стоимость квадратного метра жилья в каждом регионе и посчитали примерную стоимость кухонь (произведение медианной площади кухни и медианной стоимости квадратного метра).

Кроме того, были рассчитаны медианные значения для всей России. Данные актуальны на начало июля 2025 года.