Экономика намерений в коммерческой недвижимости: трансформация рынков России и Ближнего Востока

В эпоху, когда технологии предугадывают наши желания раньше, чем мы сами их осознаём, коммерческая недвижимость перестаёт быть просто бетоном и стеклом — она становится активным участником диалога с бизнесом. О том, как «экономика намерений» меняет правила игры в России и на Ближнем Востоке, рассказывает Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park.

«Экономика намерений» переосмысливает саму природу коммерческой недвижимости, превращая пространства из пассивных контейнеров бизнеса в активные участники формирования человеческого поведения. В основе этой парадигмы лежит способность предвосхищать неочевидные потребности арендаторов, сотрудников и инвесторов через анализ данных, дизайн среды и технологические инновации. Россия и страны Ближнего Востока, несмотря на различие экономических моделей, демонстрируют удивительную синхронность в адаптации этой концепции, отражая свои уникальные культурные и стратегические контексты.

Российская практика: Данные как инструмент прогнозирования

Российский рынок коммерческой недвижимости в 2024–2025 гг. столкнулся с парадоксом: при рекордных инвестициях (804,3 млрд руб. в 2024 году, +29% г/г) и доминировании офисного сегмента (53% вложений) возник острый дефицит качественных площадей. Вакантность торговых объектов в Москве упала до 6,5%, а спрос на офисы класса А-В вырос на 18% в денежном выражении. Эта напряженность стала катализатором для внедрения принципов экономики намерений, где ключевую роль играет так называемое «предсказание будущих сценариев использования».

Современные проекты бизнес-парков в Подмосковье, например, все чаще отказываются от устаревшей модели равномерной застройки в пользу кластерного подхода. Архитекторы сознательно создают зоны с уникальным сочетанием работы, жилья и рекреации, сегментируя среду под намерения разных групп пользователей: от потребности банкиров в престижной локации до запроса IT-специалистов на баланс работы и отдыха в зеленой среде.

Яркое воплощение этих идей — новые бизнес-центры класса А, ввод которых запланирован в ближайшие годы. Их архитектура скрыто работает с намерениями арендаторов: двухуровневые офисы с частными террасами адаптированы под гибридную работу; встроенные фитнес-центры и торговые галереи сокращают время на рутину; повышенная транспортная доступность предвосхищает миграцию компаний из перегруженного центра. Ключевой элемент здесь — гибкость как ответ на непроявленные запросы: свободные планировки позволяют бизнесу трансформировать пространство под меняющиеся тренды без реконструкции.

Ближний Восток: Мегапроекты как генераторы намерений

Если в России экономика намерений основана на анализе поведения пользователей, то в странах Ближнего Востока она реализуется через создание инфраструктурных флагманов, формирующих будущие экономические тренды. Цифровая трансформация в регионе сталкивается с вызовами: развитие интернета (56% населения против 85% в ЕС) и цифровых платежных систем отстает, а внутрирегиональная торговля не превышает 7–8% . Однако именно это подстегивает инвестиции в проекты, которые не столько реагируют на спрос, сколько конструируют его.

Саудовская Аравия с проектом развития территории NEOM — также эталонный пример. Город будущего проектируется как «умная экосистема zero-carbon», где сенсоры будут отслеживать поведение жителей для оптимизации энергетики, логистики и сервисов. Его цель — не просто предоставить площади, а сформировать намерение глобального бизнеса перейти на ESG-стандарты. Аналогично, технопарк Dubai Silicon Oasis в ОАЭ создает среду для амбиций технологических стартапов, предлагая не офисы, а готовые хабы с налоговыми льготами и доступом к суверенным фондам.

Парадокс ближневосточного подхода — в сочетании государственного дирижизма и рыночной интуиции. Катар, развивая Qatar Financial City, фокусируется на сегментах будущего: финтехе, зеленой энергетике, кибербезопасности. Объекты здесь строятся до возникновения спроса, предугадывая политическое намерение снизить зависимость от нефти. Риски такого подхода — в возможном дисбалансе: инвестиции в «умные» ТРЦ Dubai Mall опережают покупательную способность населения, а этические вопросы сбора данных в NEOM конфликтуют с культурными нормами конфиденциальности.

Скрытые риски и этические дилеммы

Экономика намерений в недвижимости — не только инструмент роста, но и источник новых угроз. В России уже фиксируются случаи манипуляции через антропоморфные интерфейсы: ИИ-системы в «умных» зданиях, анализируя данные камер и датчиков, могут предлагать услуги (кофе, массаж, конференц-зал) в моменты усталости сотрудников, стимулируя неосознанные траты.

На Ближнем Востоке главный конфликт лежит в сфере контроля данных. Проекты типа NEOM используют распознавание лиц и биометрию для кастомизации среды, что вступает в противоречие с исламскими нормами приватности.

Намерение как новая валюта развития

Экономика намерений в коммерческой недвижимости — уже не теория, а рабочая модель, доказавшая эффективность в разных культурах. Россия делает ставку на технологическое предсказание, используя дефицит качественных площадей как стимул для инноваций. Проекты вроде бизнес-центра в Красногорске демонстрируют, как гибкость планировок и интеграция природы отвечают на запрос о балансе работы и жизни. Ближний Восток акцентирует геоэкономическую интеграцию, создавая инфраструктуру для еще не сформированных рынков — от NEOM до Dubai AI Hub.

К 2030 году 70% решений в отрасли будут базироваться на «предсказательной аналитике», но успех определит не точность алгоритмов, а баланс между удобством и этикой. Как показывает практика, экономика намерений выигрывает там, где предвосхищение потребностей не заменяет свободу выбора, а расширяет его — создавая пространства, которые не просто обслуживают бизнес, а вдохновляют его на трансформацию.

С начала года группа «Самолет» реализовала более 50% площадей Центра инноваций и импортозамещения в ЖК «Остафьево»

Группа «Самолет» заключила сделку по продаже 3 785 кв. м площадей в Центре инноваций и импортозамещения (ЦИИ) в рамках проекта «Остафьево». Новым резидентом технопарка станет компания «ПСБ технологии» — российский контрактный производитель сложных электронных модулей полного цикла, который выполняет весь объем необходимых работ от проектирования до монтажа.

Приобретенные площади станут основой для масштабной экспансии «ПСБ технологии». Компания планирует активно развивать производственные и инжиниринговые мощности, используя инфраструктуру ЦИИ как катализатор роста.

Центр инноваций и импортозамещения «Остафьево» активно формирует высокотехнологичный креативный кластер, объединяющий передовые компании в сфере микроэлектроники, машиностроения, приборостроения и других отраслей. С учетом последней сделки проект реализован уже на 55%, что подчеркивает высокий интерес со стороны бизнеса к современным промышленным технопаркам. Напомним, менее месяца назад первым резидентом Центра стала компания, работающая в сфере разработки и производства наукоемкой и высокотехнологичной продукции.

Быстрые темпы реализации ЦИИ подтверждают устойчивый спрос на современные производственные пространства, соответствующие требованиям импортозамещения, цифровизации и локализации передовых технологий.

В Казахстане недосчитались качественных складов

Специалисты компании IBC Global пересмотрели существующее предложение качественной складской недвижимости Казахстана в соответствии с общепринятой международной классификацией (адаптированной под Центральную Азию) и определили что склады, позиционируемые в классе А не соответствуют ему по одному или нескольким характеристикам. Зачастую речь идет о несоответствии современным стандартам по высоте (основная часть объектов - 7-10 метров), инженерным системам (противопожарное и вентиляционное оборудование), нагрузке на пол, количеству грузовых ворот, размер придоковой зоны, поворотно-разворотных площадок.

Так, согласно принятой в Казахстане статистике, общее предложение составляет 1,55 млн кв. м качественных складов, из которых порядка 900 тыс. кв. м приходится на класс А, а еще 650 тыс. кв. м - на класс В. Исследование IBC Global, проведенное в марте с применением международного стандарта класса А показало, что общее предложение к середине марта 2025 года составляет уже 1,7 млн кв. м, но лишь около 375 тыс. кв. м из них соответствуют всем требованиям для класса А, чуть более 1,2 млн кв. м относятся к классу В, а еще около 117 тыс. кв. м - относятся к некачественному фонду. До октября 2025 г. компания сделает поштучный аудит класса В, чтобы определить соответствие.

Крупнейшим складским хабом Казахстана остается регион Алматы и Алматинской области. Здесь сосредоточено почти 60% всех складов (более 990 тыс. кв. м) и 38,8% от всех складов класса А в республике, в абсолютном выражении - около 146 тыс. кв. м.

В Астане сегодня насчитывается порядка 272 тыс. кв. м качественных складов (качественными признаются класса А и В), из которых 102 тыс. кв. м соответствуют классу А (27,2% от общего предложения этого класса в Казахстане).

В Шымкенте из общих 106 тыс. кв. м около 62 тыс. кв. м приходится на класс А, однако этого предложения явно недостаточно даже по сравнению с другими мегаполисами республики.

На все остальные города Казахстана приходится порядка 250 тыс. кв. м складов, из них 66 тыс. кв. м - класс А.

Средняя обеспеченность складами класса "А" в Казахстане – 0,02 кв. м на жителя, и 0,06 кв. м - если учитывать все качественное предложение. Самая высокая обеспеченность складскими площадями в Алматы - 0,21 кв. м (классы А и В) на жителя, самая низкая из ключевых логистических хабов - в Шымкенте, здесь она составляет всего 0,01 кв. м. 

Можно констатировать, что рынок Казахстана пока находится на ранних этапах становления - средняя обеспеченность складами класса "А" в Казахстане – 0,02 кв.м на жителя. Если учитывать качественные площади (А+В), то на одного жителя приходится 0,06 кв.м складской недвижимости.

 Признаками этого являются, как низкая обеспеченность складской инфраструктурой, так и существенный перекос в сторону класса В в структуре общего предложения. Но ситуация меняется стремительно: в ближайшие 12 месяцев общий объем качественной логистической недвижимости может вырасти на 107%, и преимущественно, за счет новых комплексов класса А. Впрочем, даже этого роста недостаточно, чтобы обеспечивать потенциальный спрос со стороны арендаторов. Развитие рынка (не без участия российских и иностранных игроков) диктует его постепенную переориентацию на высококачественное предложение, и мы уже сейчас наблюдаем падение ставок в классе В, невостребованность помещений класса С и проекты по перепрофилированию таких объектов под ЦОДы, light industrial, производственные площадки. Класс А же пользуется повышенным спросом и демонстрирует рост ставок аренды на фоне ограниченного предложения.

Сейчас большая часть качественных складов сосредоточена в Алматинской агломерации, и в ближайшем будущем качественные склады здесь будут востребованы, так как это самый динамично развивающийся субрынок Казахстана, привлекательный как для торговых сетей, так и для инвесторов. В то же время, не может не беспокоить крайне низкая обеспеченность регионов, которая сильно тормозит развитие офлайн- и онлайн-торговли по всей территории республики. Опыт российского рынка показывает, что региональное развитие может быть не быстрым, но оно неизбежно, потому что крупный ритейл не может бесконечно укрупняться даже в таком мегаполисе, как Москва, а e-commerce уже сейчас больше зарабатывает за пределами столиц (согласно отчетности Озон, на регионы приходится до 90% всех заказов).



Как российский рынок за 20 лет прошел почти вековой европейско-американский путь, так и рынок Казахстана имеет все шансы шагнуть через несколько этапов накопления опыта всего за несколько лет, и сейчас он уже на пороге этого глобального роста.