Самые просторные новостройки Москвы за пределами ЦАО

Средняя площадь реализуемых помещений в девелоперских проектах «старой» Москвы растет второй год подряд, подсчитали аналитики ГК «Основа». Ранее – в 2018-2023 гг. – показатель практически неуклонно сокращался. За прошедшие 12 месяцев средняя площадь лотов на рынке первичной недвижимости в продаже увеличилась в 6 из 10 административных округов столицы. При этом максимальная средняя площадь представленных вариантов в новостройках за границами ЦАО зафиксирована в СЗАО.

По данным ГК «Основа», средняя площадь квартир и апартаментов на первичном рынке Москвы сегодня составляет 60,4 кв. м. Максимальная средняя площадь лотов на первичном рынке мегаполиса была зафиксирована в июне 2018 года – 73,8 кв. м. Однако затем показатель порядка пяти лет подряд снижался, достигнув исторического минимума в сентябре 2023 года – 56 кв. м. С тех пор средняя площадь экспонируемых квартир и апартаментов в новостройках Москвы снова начала постепенно расти.

«В конце 2023 года власти начали ужесточать условия выдачи льготной ипотеки, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – На фоне роста цен и увеличения ключевой ставки возросла активность покупателей, которые стремятся приобрести недвижимость на наиболее выгодных условиях. В итоге самые недорогие, компактные и ликвидные лоты быстро вымываются с рынка, и в продаже остаются самые просторные варианты. Тренд на увеличение средней площади жилья укрепился после запрета на проектирование малогабаритных квартир в мае 2024 года. Тем не менее, в ликвидных проектах на каждую площадь найдется свой покупатель – в зависимости от своей жизненной ситуации, цели покупки и финансовых возможностей. В наших комплексах площадь лотов в продаже начинается от небольших вариантов студий до 198,4 кв. м. Таким образом, сформирован широкий спектр предложений, отвечающий потребностям практически любого потенциального клиента».

В разрезе округов, по подсчетам экспертов ГК «Основа», средняя площадь помещений на первичном рынке сократилась в ЮВАО, ЮАО, ЮЗАО, ЗелАО, а выросла в ЦАО, САО, СВАО, ВАО, ЗАО, СЗАО. В историческом центре зафиксирована максимальная средняя площадь помещений в продаже – 121,9 кв. м (+11,1% за год). За пределами ЦАО максимальный показатель наблюдается в Северо-Западном округе – 60,9 кв. м (+2,9%).

«Самое просторное жилье на первичном рынке Москвы расположено в ЦАО, где сконцентрировано большинство элитных комплексов города, – отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – При этом не случайна вторая позиция СЗАО по средней площади лотов в продаже. Район Хорошево-Мневники в составе округа является доминантой активно развивающегося кластера «Большой Сити», здесь строятся преимущественно проекты класса бизнес и выше. На территории заповедника Серебряный Бор реализуются комплексы с виллами и таунхаусами. В то же время есть относительно компактные предложения, например, в комплексе Emotion. При этом даже покупатели сравнительно небольших вариантов получают полноценный комфорт за счет эргономичных планировок, насыщенной инфраструктуры проекта, включающей шестиэтажный SPA-центр с открытым бассейном и террасами, офисный центр, рестораны, кафе, хобби-комнату».

Высокобюджетные проекты стали крупнее за 5 лет

Аналитики компании Rariteco зафиксировали увеличение количества масштабных проектов, представленных на рынке элитных новостроек. За последние пять лет предложение комплексов, в которых одновременно продается более 100 помещений в топ-20 крупнейших проектов рынка возросло в 3,5 раза.

Эксперты Rariteco провели анализ топ-20 проектов элитного сегмента на рынке новостроек Москвы по количеству одновременно реализуемых объектов недвижимости в них (квартир и других типов объектов). В июне 2025 года в этом списке было зафиксировано семь проектов, в каждом из которых в продаже находилось более 100 квартир и апартаментов. Примечательно, что в четырех из этих проектов застройщики предлагали одновременно свыше 150 объектов недвижимости.

Для сравнения, пять лет назад, в 2020 году, в элитном сегменте было лишь два проекта, в которых одновременно предлагалось более 100 помещений. Таким образом, предложение относительно крупных проектов в элитном сегменте за пять лет увеличилось в 3,5 раза. Параллельно с этим сократилось число проектов, в которых одновременно представлено от 50 до 100 помещений: если в июне 2025 года таких проектов было шесть, то в июне 2020 года их насчитывалось двенадцать.

Почти половину предложения в высокобюджетном сегменте формируют проекты, в которых покупателю на выбор в настоящий момент доступно от 10 до 50 помещений. Доля таких проектов на рынке не изменилась за последние пять лет и составляет около 23%. Однако, как отмечают эксперты Rariteco, в основном это проекты, продажи в которых находятся на завершающей стадии, и их текущий объем предложения не отражает истинный масштаб этих проектов.

«Эти данные косвенно свидетельствуют о двух тенденциях на рынке элитного жилья, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – С одной стороны, мы наблюдаем явную тенденцию к укрупнению проектов, когда в продаже появляются большие комплексы элитного сегмента, в которых сосредоточены сотни квартир и апартаментов. Однако с точки зрения традиционных представлений об удобстве и приватности элитного жилья, такой архитектурный тренд на увеличение масштаба зданий выглядит спорным. Современные жилые комплексы элитного класса, вне зависимости от размера, обладают развитой инфраструктурой, включая клубные дома. Крупные проекты строятся очередями, и покупатели дорогой недвижимости вынуждены ожидать завершения строительства других секций или столкнуться с длительным сроком строительства в целом, что создает определенные неудобства. Одновременно преимущество клубных домов заключается в скорости строительства и четких сроках ввода в эксплуатацию, когда все резиденты одновременно получают ключи.. С этой точки зрения, предложение клубных домов, таких как “Золотой квартал” / Quartier d’Or, может быть более привлекательным, и их все еще можно найти в Москве, хотя их количество сокращается».

По подсчетам аналитиков Rariteco, в июне 2025 года на рынке элитных и делюкс новостроек Москвы было представлено 20 проектов клубных домов, то есть домов, в которых общее количество запроектированных помещений не превышает 100. При этом общее число проектов на рынке элитных новостроек Москвы составляет 59. Таким образом, клубные дома составляют лишь 34% от общего числа представленных в продаже проектов. В июне 2025 года в клубных домах покупателям предлагалось 493 квартиры, что составляет 23% от общего числа помещений, находящихся в продаже на рынке элитных новостроек. С начала года общее количество помещений в продаже в клубных домах сократилось на 9%. В среднем на один клубный дом приходятся 25 помещений в продаже.

Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии

В I полугодии 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, число сделок в массовых новостройках «старой» Москвы сократилось на 9,6%, подсчитали аналитики «Метриум». Доля 15 самых популярных у покупателей проектов, напротив, выросла на 10,8 п.п.

В массовых новостройках «старой» Москвы в I полугодии 2025 года было заключено 14 тыс. договоров долевого участия. Это на 9,6% меньше, чем в январе-июне 2024 года (15,5 тыс. сделок), и на 2,2% больше, чем во II полугодии прошлого года (13,7 тыс. сделок).

На долю 15 самых популярных у покупателей массовых новостроек приходится 59,9% от общего количества сделок в этом сегменте (8,4 тыс. ДДУ). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года данный показатель вырос на 10,8 п.п.

За шесть месяцев рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы пополнили шесть новых проектов.

Квадратный метр в проектах, входящих в рейтинг, обойдется покупателям в среднем в 339,6 тысяч рублей, что на 4,6% ниже среднерыночного показателя в массовом сегменте (359,2 тыс. руб.). Самое дешевое жилье в топ-15 представлено в комплексе «Движение. Говорово» – 172,8 тыс. руб. за кв. м, наиболее дорогое в ЖК «Плеханова 11» – 438,8 тысяч рублей за кв. м.

Одиннадцать проектов из топ-15 реализует компания «ПИК», остальные девелоперы – ГК «Гранель», ГК «Самолет», ГК «ФСК», Группа «ЛСР» – по одному.

Первое место в топ-15 сохранил жилой комплекс «Бусиновский парк» компании «ПИК». С января по июнь 2025 года в нем реализовано 826 квартир (5,9% от общего количества сделок в массовом сегменте за этот период). Среднемесячный темп продаж – 138 квартир. Больше всего покупок было зарегистрировано в феврале – 209. Средняя цена квадратного метра в проекте по итогам I полугодия составила 327,5 тыс. руб.

На вторую строчку поднялся жилой комплекс «Москворечье», также реализуемый девелопером «ПИК». За I полугодие в проекте заключено 802 договора долевого участия (5,7% от суммарного объема ДДУ в сегменте). В месяц в среднем удавалось реализовать 134 квартиры. Больше всего сделок зарегистрировано в марте – 227. Средняя цена квадратного метра в ЖК по результатам июня достигла 362,1 тыс. руб.

Тройку лидеров замыкает апарт-комплекс «Движение. Говорово» от ГК «ФСК». В январе-июне 2025 года в нем было зарегистрировано 789 ДДУ (5,6% от общего числа сделок в массовом сегменте за полгода). Среднемесячный темп реализации – 132 квартиры. Самый успешный месяц – май, когда было зарегистрировано 265 сделок. Квадратный метр по итогам I полугодия 2025 года здесь обойдется в среднем в 172,8 тыс. руб. Стоит отметить, что всплеск продаж в «Движение. Говорово» в 4,3 раза обусловлен беспрецедентными заявленными скидками – до 55% за апартамент. При этом до начала 2025 года проект административно относился к Новой Москве.

«Продажи в массовом сегменте «старой» Москвы немного просели год к году, однако выросли относительно второго полугодия 2024 года, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Постепенное восстановление потребительской активности связано с проводимыми девелоперами скидочными акциями и широким распространением беспроцентных рассрочек. Кроме того, на потребительском поведении отразилось начавшееся в 2025 году смягчение монетарной политики Центробанка».