В Казахстане недосчитались качественных складов

Специалисты компании IBC Global пересмотрели существующее предложение качественной складской недвижимости Казахстана в соответствии с общепринятой международной классификацией (адаптированной под Центральную Азию) и определили что склады, позиционируемые в классе А не соответствуют ему по одному или нескольким характеристикам. Зачастую речь идет о несоответствии современным стандартам по высоте (основная часть объектов - 7-10 метров), инженерным системам (противопожарное и вентиляционное оборудование), нагрузке на пол, количеству грузовых ворот, размер придоковой зоны, поворотно-разворотных площадок.

Так, согласно принятой в Казахстане статистике, общее предложение составляет 1,55 млн кв. м качественных складов, из которых порядка 900 тыс. кв. м приходится на класс А, а еще 650 тыс. кв. м - на класс В. Исследование IBC Global, проведенное в марте с применением международного стандарта класса А показало, что общее предложение к середине марта 2025 года составляет уже 1,7 млн кв. м, но лишь около 375 тыс. кв. м из них соответствуют всем требованиям для класса А, чуть более 1,2 млн кв. м относятся к классу В, а еще около 117 тыс. кв. м - относятся к некачественному фонду. До октября 2025 г. компания сделает поштучный аудит класса В, чтобы определить соответствие.

Крупнейшим складским хабом Казахстана остается регион Алматы и Алматинской области. Здесь сосредоточено почти 60% всех складов (более 990 тыс. кв. м) и 38,8% от всех складов класса А в республике, в абсолютном выражении - около 146 тыс. кв. м.

В Астане сегодня насчитывается порядка 272 тыс. кв. м качественных складов (качественными признаются класса А и В), из которых 102 тыс. кв. м соответствуют классу А (27,2% от общего предложения этого класса в Казахстане).

В Шымкенте из общих 106 тыс. кв. м около 62 тыс. кв. м приходится на класс А, однако этого предложения явно недостаточно даже по сравнению с другими мегаполисами республики.

На все остальные города Казахстана приходится порядка 250 тыс. кв. м складов, из них 66 тыс. кв. м - класс А.

Средняя обеспеченность складами класса "А" в Казахстане – 0,02 кв. м на жителя, и 0,06 кв. м - если учитывать все качественное предложение. Самая высокая обеспеченность складскими площадями в Алматы - 0,21 кв. м (классы А и В) на жителя, самая низкая из ключевых логистических хабов - в Шымкенте, здесь она составляет всего 0,01 кв. м. 

Можно констатировать, что рынок Казахстана пока находится на ранних этапах становления - средняя обеспеченность складами класса "А" в Казахстане – 0,02 кв.м на жителя. Если учитывать качественные площади (А+В), то на одного жителя приходится 0,06 кв.м складской недвижимости.

 Признаками этого являются, как низкая обеспеченность складской инфраструктурой, так и существенный перекос в сторону класса В в структуре общего предложения. Но ситуация меняется стремительно: в ближайшие 12 месяцев общий объем качественной логистической недвижимости может вырасти на 107%, и преимущественно, за счет новых комплексов класса А. Впрочем, даже этого роста недостаточно, чтобы обеспечивать потенциальный спрос со стороны арендаторов. Развитие рынка (не без участия российских и иностранных игроков) диктует его постепенную переориентацию на высококачественное предложение, и мы уже сейчас наблюдаем падение ставок в классе В, невостребованность помещений класса С и проекты по перепрофилированию таких объектов под ЦОДы, light industrial, производственные площадки. Класс А же пользуется повышенным спросом и демонстрирует рост ставок аренды на фоне ограниченного предложения.

Сейчас большая часть качественных складов сосредоточена в Алматинской агломерации, и в ближайшем будущем качественные склады здесь будут востребованы, так как это самый динамично развивающийся субрынок Казахстана, привлекательный как для торговых сетей, так и для инвесторов. В то же время, не может не беспокоить крайне низкая обеспеченность регионов, которая сильно тормозит развитие офлайн- и онлайн-торговли по всей территории республики. Опыт российского рынка показывает, что региональное развитие может быть не быстрым, но оно неизбежно, потому что крупный ритейл не может бесконечно укрупняться даже в таком мегаполисе, как Москва, а e-commerce уже сейчас больше зарабатывает за пределами столиц (согласно отчетности Озон, на регионы приходится до 90% всех заказов).



Как российский рынок за 20 лет прошел почти вековой европейско-американский путь, так и рынок Казахстана имеет все шансы шагнуть через несколько этапов накопления опыта всего за несколько лет, и сейчас он уже на пороге этого глобального роста. 

«Альфа-Капитал» и «Этажи» предлагают инвестировать в недвижимость

УК «Альфа-Капитал» и агентство недвижимости «Этажи» заключили партнерское соглашение, благодаря которому клиенты «Этажей» по всей стране смогут узнать о возможностях инструментов рынка коллективных инвестиций с участием профессиональных риелторов и инвестировать в широкий спектр стратегий доверительного управления и паевых фондов «Альфа-Капитала».

Продуктами-флагманами станут стратегии с экспозицией на рынок коммерческой недвижимости. В отличие от прямых покупок недвижимости, стратегии «Альфа-Капитала» не требуют крупных вложений (пороги входа начинаются от 30 000 рублей) и наличия у клиента собственной экспертизы для проведения сделок и управления объектами.

Например, стратегия «Альфа Складская недвижимость 2.0» нацелена на получение дохода от сдачи в аренду и роста стоимости современных складских комплексов, приобретаемых в закрытый фонд. Для квалифицированных инвесторов доступна стратегия «Альфа Промышленные парки 2.0» с вложениями в фонд для строительства объектов в высоко востребованном формате light industrial[1].

«Значительная часть сопровождаемых риелторами сделок имеет инвестиционный характер, а наши продукты представляют собой готовые решения от команды профессионалов, с комфортными порогами входа. Наиболее перспективные сегменты коммерческой недвижимости демонстрируют стремительный рост цен и ставок аренды — сегодня это одни из самых привлекательных активов для вложений. Наше партнерство с ведущим риелторским агентством России поможет раскрыть потенциал этого рынка для более широкой аудитории», — прокомментировал Алексей Алексеев, директор департамента по развитию агентских продаж и региональной дистрибуции УК «Альфа-Капитал».

«На фоне высоких инфляционных рисков интерес к инвестициям в ликвидную коммерческую недвижимость растет. Особенно привлекательным выглядит сегмент складской недвижимости, где традиционно отмечается дефицит доступного предложения и стабильный спрос. Однако порог входа для инвестиций в покупку подобных объектов слишком высок для большинства инвесторов. И в этом плане коллективные инвестиции становятся достойным вариантом, поскольку позволяют инвестировать от 30 тысяч рублей с минимальными рисками и большими перспективами», — отметил руководитель департамента аренды и продажи коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин. 

Бум на рынке складской недвижимости наблюдается на фоне стремительного развития интернет-торговли и повышения эффективности логистики товаров по территории страны. Так, с начала года индекс МосБиржи складской недвижимости CREI, который рассчитывается на основании данных о стоимости объектов складской недвижимости, вырос на 22%, при этом его спред к индексу IMOEX составил уже 42%.

Линейка продуктов «Альфа-Капитала» для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости постоянно расширяется. Так, в декабре компания запустила стратегию с экспозицией на индустрию гостеприимства — «Альфа Туризм». Фонд в составе стратегии сфокусируется на проектах по открытию отелей, курортов, апартаментов и других профильных объектов с высоким потенциалом роста стоимости и получения операционного дохода.

ООО УК «Альфа-Капитал». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21—000—1—00028 от 22 сентября 1998 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077—08158—001000, выдана ФСФР России 30 ноября 2004 года, без ограничения срока действия.

Подробную информацию о деятельности ООО УК «Альфа-Капитал» можно получить по адресу 123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1, телефоны +7 (495) 783-4-783, 8 (800) 200-28-28, а также на сайте ООО УК «Альфа-Капитал» в сети Internet по адресу www.alfacapital.ru.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестирование в финансовые инструменты сопряжено с рисками, в том числе с риском частичной потери инвестированных средств в связи с возможным неблагоприятным влиянием разного рода факторов. При заключении договора доверительного управления ознакомьтесь с подробным описанием рисков, указанным в приложении к договору.

Центральная Азия может обогнать РФ по объему складской недвижимости

По данным аналитиков IBC Global и Colliers страны Центральной Азии суммарно в 2024 году обладают лишь 3% этой цифры.

Какие шаги нужно предпринять для достижения отметки в 46 млн.кв.м складов класса А, существуют ли драйверы, способствующие этому? Об этом эксперты рассказали в рамках 1st Central Asia Warehouse Summit.

Уже в 2024 году, такие страны, как Казахстан демонстрируют экономический рост, который влияет на увеличение спроса на качественные складские помещения.

– Объем рынка складской недвижимости Казахстана оценивается в 1,4 млн.кв.м. из них 578 тыс.кв.м – это склады класса А, этого крайне мало, чтобы покрыть спрос, – озвучили аналитики IBC Global и Colliers. – В Узбекистане ситуация еще сложнее, объем рынка этого региона 298 тыс.кв.м, качественных складов всего 53 тыс.кв.м. В Кыргызстане – 108 тыс.кв.м. из которых класс А – 36 тыс.кв.м. В Таджикистане качественной складской недвижимости на данный момент вовсе нет.

В рамках CAWS было озвучено, что у Центральной Азии большие перспективы в сфере логистики и складской недвижимости. Драйверами роста рынка складской недвижимости Центральной Азии становятся: территориальная общность стран, развитие электронной коммерции, рост спроса на склады класса А, рост внутреннего потребления, а также демографический рост и урбанизация. 

— В перспективе Центральная Азия по объемам качественной складской недвижимости может обогнать Россию и занять положение между РФ и Китаем, — сообщил управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Сейчас в РФ на 1 человека приходится 0,32 кв.м. качественных складских площадей, в Казахстане — 0,07, в Китае — 0,8 кв.м. В США и ЕС — 4 кв.м. По нашим прогнозам США достигнет отметки в 1,5 млрд кв.м. складов, на втором месте будет Китай — 1,1 млрд кв.м, за ним может расположиться Центральная Азия, обогнав Россию, в перспективе имеющую 46 млн кв.м.