Вступили в силу нормы закона, позволяющие сохранить единственное жилье в ипотеке при банкротстве

8 сентября 2024 года вступили в силу новые законодательные нормы, которые позволяют сохранить при банкротстве единственное жилье, находящееся в ипотеке. Ранее имущество, находящееся в залоге, реализовывали, а полученные средства направлялись на погашение обязательств. С 8 сентября заемщик вправе сохранить квартиру или дом, находящиеся в ипотеке и продолжать погашать долг даже после признания должника банкротом.

Любая организация или физическое лицо вправе погасить требования кредитора по отношению к единственному имуществу должника – банкрота. Это возможно не ранее чем через два месяца со дня публикации официального сообщения о признании судом заявления о банкротстве обоснованным.

В случае, если дела о банкротстве были возбуждены до принятия новых законодательных норм, они могут применяться, если единственное жилье, находящееся в ипотеке ещё не продано.

Должник может также заключить мировое соглашение с кредитором, в залоге у которого находится единственное жилье. С момента утверждения судом соглашения жилье должника получает исполнительский иммунитет. При этом, требование кредитора исключается из реестра, но сохраняет юридическую силу. Должник продолжает погашать долг. В случае, если мировое соглашение перестает исполняться, требование кредитора восстанавливается в реестре, а единственное жилье должника теряет исполнительский иммунитет.

Среди особенностей мирового соглашения можно отметить то, что оно не нуждается в одобрении финансового управляющего, не распространяется на отношения должника с другими кредиторами, в соглашении могут участвовать третьи лица, соглашение не прекращает производство по делу о банкротстве.

Кроме того, с 11 сентября 2024 года вступили в силу правила, позволяющие физическому лицу продать заложенное имущество в упрощенном порядке для погашения долга по кредитному договору. Сделать это можно до обращения взыскания на предмет залога.

Как считает доцент кафедры экономики и экономической безопасности Среднерусского института управления – филиала РАНХиГС Наталья Думнова, принятые нормы закона, позволяющие сохранить единственное жилье в ипотеке при банкротстве, преследуют социальные цели, защищая права граждан на единственное жилье и позволяют использовать помощь третьих лиц для погашения долга. Данные изменения в законе выгодны как кредиторам, так и должникам, не способным самостоятельно погасить свои обязательства.

Жилищный депозит-миф или реальность

Одной из самых серьезных социально-экономических проблем современной России является жилищный вопрос, значительная часть населения страны, особенно в крупных городах, нуждается в улучшении жилищных условий, а то и в приобретении хотя бы части собственного жилья.

Уровень обеспеченности граждан жильем является корнем многих других серьезных проблем российского общества – кризиса института семьи, снижения рождаемости, просто комфорта и благополучия жизни российских граждан.

Когда значительная часть населения не обеспечена жильем в должном объеме, это наносит вред не только им, но и государству в целом, в том числе его безопасности, перспективам развития и укрепления его позиций в мире, так как жилищные проблемы напрямую связаны с социально-демографическими проблемами, с проблемами социальной поляризации населения, то есть задают определенный вектор социального развития российского государства и общества.

С 2018 года в России реализуются различные ипотечные программы с государственной поддержкой, ориентированные на разные демографические группы, включая семьи, ИТ-специалистов и работников государственного сектора, которые претерпели ряд изменений, особенно во время пандемии COVID-19, чтобы учесть колеблющийся спрос на жильё.

Процентные ставки резко упали во время пандемии и оставались крайне низкими в течение почти двух лет, что стимулировало спрос на жилье, подталкивая цены вверх, таким образом, рост стоимости жилья был обусловлен спросом, а не снижением предложения.

В 2023 году объем ипотечного портфеля увеличился на рекордные 34,5%. Основной стимул роста был обусловлен программами государственной поддержки (60% всех ипотечных кредитов), на ставки по которым не повлияло повышение ключевой ставки Банка России.

Сворачивание программы льготного кредитования при поддержке государства в июле 2024 года и роста уровня ключевой ставки ЦБ может негативным образом отразиться на жилищном рынке. Сегодня ставки по ипотеке в РФ составляют в среднем 18-20,8%, первоначальный взнос для получения кредита 20–30% от общей стоимости жилья, в результате позволить жилищный кредит может не каждый нуждающийся.

Для того, чтобы рынок недвижимости не впал в стагнацию, предпринимаются шаги по созданию возможных альтернатив.

Летом 2024 года Госдума в первом чтении одобрила законопроект о внедрении жилищных вкладов, запуск такого проекта планируется с начала 2025 года. Однако, как отмечает эксперт кафедры «Менеджмент и управление персоналом» Среднерусского института управления-филиала РАНХиГС Долгова Светлана, такой вклад не новый инструмент, еще в 2019 году рассматривался вопрос о запуске безотзывных вкладов.

Приоритетная задача законопроекта заключается в создании условий для того, чтобы помочь потенциальным заёмщикам быстрее накопить средства для первоначального взноса по ипотеке.

Планируемая мера по мнению эксперта имеет свои плюсы и минусы:

-                  с одной стороны, позволяет сразу получить одобрение от банка по ипотеке, в котором открыт депозит, так как в период действия договора обслуживающий банк обязан заключить договор ипотеки с вкладчиком при его обращении, а также предоставляет возможность снижения процента первоначального взноса. Кроме того, такие вклады имеют повышенное страхование (накопление без рисков для вкладчиков).

-                  с другой накладывает на вкладчика ограничения, так как такие средства нельзя будет забрать из банка в любое время и потратить на своё усмотрение без потери процентного дохода, а также создаёт дополнительную финансовую нагрузку по оплате арендованного жилья стоимость которого с 2020 года выросла в среднем на 21%, но эти последние данные, не отражают реальности.

Для того чтобы жилищный депозит был востребован потенциальными клиентами, необходимо создать более выгодные условия чем по действующим программам, отмечает эксперт и прежде всего:

-                  учитывая заинтересованность банковского сектора в формировании долгосрочных пассивов следует рассматривать возможность о применении более высоких процентов по таким депозитам;

-                  банки, в которых размещены средства вкладчиков на момент заключения договора должны работать совместно с застройщиками, которые бронировали бы выбранную квартиру за вкладчиком до конца срока действия депозита;

-                  банкам следует интегрировать жилищный сертификат в свои ипотечные программы, зафиксировать для вкладчика сумму, срок и ставку по ипотеке на момент открытия жилищного депозита.

Эксперт Президентской академии в Санкт-Петербурге о создании региональных операторов по переселению из аварийного жилья

Региональные операторы по переселению граждан из аварийного жилья могут появиться в субъектах РФ после утверждения новых подходов к программе. Об этом ТАСС сообщила пресс-служба публично-правовой компании "Фонд развития территорий".

Минстрой России и Фонд развития территорий разработали законопроект с новыми подходами к переселению граждан из аварийных домов в связи с завершением действующей федеральной программы. Как отмечали в министерстве, их планируется утвердить до конца 2024 года.

"Значимое нововведение - появление регионального оператора по переселению граждан. Планируется, что он будет обеспечивать заселение построенного жилья, заключать договоры с гражданами, осуществлять сбор и учет платы", - сказали в пресс-службе фонда.

Согласно законопроекту, собственник получает денежное возмещение за старое жилье исходя из рыночной стоимости за вычетом затрат на снос или реконструкцию. Компенсацию предлагается использовать на приобретение нового жилья или можно воспользоваться жильем по договору найма социального использования, предоставляемым региональным оператором. Такой оператор будет получать займы от Фонда развития территорий, выступать балансодержателем фонда наемного жилья социального использования и привлекать государственных застройщиков к строительству таких домов.

Региональные операторы могут существенно сократить сроки расселения граждан, высказал мнение ТАСС заместитель директора Института региональной экономики и межбюджетных отношений Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов. "В целом, это здравая идея. Должен быть единый координационный центр, который бы агрегировал в себе разные возможности: формирование обменного фонда, контроль за едиными стандартами оценки минимальной суммы выкупа жилья, заключение договоров социального найма. Такой оператор выходит за рамки муниципалитетов с их ограниченными возможностями", - считает собеседник агентства.

«Это значимое нововведение предполагает упрощение процесса переселения и обеспечит более структурированный подход к решению проблемы аварийного фонда, однако, наряду с преимуществами, существуют и определенные риски. Оценка рыночной стоимости старого жилья может быть субъективной и не всегда отражать реальные условия. Может сложится ситуация, что на полученные деньги не получится приобрести новое жилье. Учитывая ключевую ставку и прогнозы по снижению, еще не скоро ипотека станет доступной для решения вопроса с жильем. В регионах с острым дефицитом жилья внедрение такой меры может привести к социальному напряжению и росту цен на жилье. Вместе с тем, строительство нового жилья должно сопровождаться модернизацией инфраструктуры. Если это не будет учтено, переселенцы могут столкнуться с проблемами доступа к необходимым услугам, таким как школы, медицинские учреждения и транспорт. Внедрение региональных операторов по переселению граждан из аварийного жилья может стать важным этапом в решении жилищных проблем в России. Однако удача этого проекта будет зависеть от эффективного управления, прозрачности процессов и устранения потенциальных рисков. Необходимо тщательно продумать механизм оценки жилья, а также меры по предотвращению коррупционных схем и обеспечению финансирования для успешной реализации программы», - прокомментировала преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии в Санкт-Петербурге Екатерина Подольская.