Застройщиков штормит. Чего ждать инвесторам?

С начала осени индекс застройщиков на Мосбирже снизился более чем на 26%, а акции крупнейших игроков рынка подешевели на 13-27%. Эксперты ТРИНФИКО рассказали, почему происходит столь жесткая коррекция строительного рынка, и стоит ли в ближайшее время ожидать улучшения ситуации. Подробности — в материале ТРИНФИКО.

Падение индекса застройщиков на Мосбирже: в чем причины?

Старший аналитик ТРИНФИКО Георгий Засеев убежден, что основные внутренние причины коррекции строительного рынка — сентябрьское решение Банка России о снижении ключевой ставки до 17% и ожидаемое увеличение фискальной нагрузки с 2026 года. Это, по мнению эксперта, существенно охладило пыл инвесторов.

«Более драматичное снижение индекса строительных компаний вызвано отраслевой спецификой. В последние годы драйвером продаж в секторе были ипотека и льготные ипотечные госпрограммы. Доля ипотеки в выручке застройщиков в 2022-2024 годах в среднем достигала 75%, а в первом полугодии 2025 сократилась до 57%», – считает Георгий Засеев.

Что происходит с акциями компаний-застройщиков?

Среди четырех основных компаний строительного рынка наибольшую просадку в котировках показывают акции ПИК и «Самолет». Компании, работающие в сегменте строительства жилья класса комфорт и эконом, достаточно чувствительно реагирую на изменения ключевой ставки.

«Помимо масштабов деятельности, компании выделяются высокой долговой нагрузкой и снижением доходов в текущем году: «валовый» долг ПИКа и «Самолета» за первое полугодие 2025 года достиг 728 и 642 млрд руб. соответственно. При этом доналоговая прибыль компаний снизилась более чем в 2 раза, до 31 млрд и 9 млрд руб.», – отмечает Георгий Засеев.

Более оптимистично обстоят дела у группы компаний ЛСР, что эксперт объясняет относительно низкой долговой нагрузкой — на уровне 289 млрд руб.

Объем размещаемых застройщиками облигаций растет

Заместитель генерального директора УК ТРИНФИКО Екатерина Горбунова отмечает, что по итогам третьего квартала 2025 года в строительном сегменте было размещено облигаций на общую сумму в 34,7 млрд руб. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В частности, свои новые бумаги представили «Сэтл Групп» (два выпуска на общую сумму 12 млрд руб.), «Брусника» (7,5 млрд руб.), ЛСР (5 млрд руб.), «Легенда» (3,5 млрд руб.) и пр.

«При размещении были установлены купоны преимущественно в диапазоне от 20-25% при размещениях выпусков с фиксированными купонами, во флоатерах спреды к ключевой ставке составили 3,5-5 пп. для эмитентов с рейтингами ВВВ/А-. Наименьшую ставку при размещении установил ЛСР (А(RU), ruA) в конце августа 2025 года (16%) по своему новому трехлетнему выпуску на ожиданиях скорого снижения ключевой ставки», – отметила Екатерина Горбунова.

Эксперт также подчеркнула, что объем рынка корпоративных облигаций строительного сектора на конец сентября составил 370,6 млрд руб., что на 0,6% больше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

А что с доходностью облигаций?

По словам Екатерины Горбуновой, уровень доходности по облигациям в строительном сегменте изменился незначительно. Так, среди компаний с рейтингами А-/А+ он составляет 19-25%.

«Наиболее сильно смотрится ЛСР (А) с доходностями 19-20%. Наибольшую доходность предоставляет «Самолет» (А), торгующийся с доходностями 24-29%, и «Джи-Групп» (А-) со своим годовым выпуском под 25%. При дюрации более года наиболее высокую доходность показывают выпуски «Самолета» (А), торгующиеся с доходностью 19-21% и «Брусники», торгующиеся с доходностью чуть менее 23% на двухлетнем сроке», — рассказала Екатерина Горбунова.

Она отметила, что изменение доходностей показали выпуски «Самолета». Если в 2024 года в сентябре доходности были от 19 до 23%, то в 2025 году вся кривая сдвинулась вверх по эмитенту, отражая ослабление кредитного профиля эмитента. За год G-спреды по выпускам расширились в 2-3 раза по сравнению с 500-600 б.п. на конец сентября 2024 года.

Доходность облигаций строительного сектора эмитентов с рейтингами ВВВ-/ВВВ+ составляет, по словам эксперта, 21-26% на сроках до года и 18-20% на сроках до 2 лет. Самый доходный выпуск «Легенды» (ВВВ) в конце сентября торговался с доходностью чуть менее 26% к погашению через 9 месяцев. Выпуски этого эмитента на 1 год длиннее торгуются с доходностью 21-23% годовых.

«Доходность облигаций строительного сектора эмитентов с рейтингами до ВВ+ составляла 25-26%. В том числе, годовой выпуск «ОхтаГрупп БПО3» торговался с доходностью 25,4% к погашению, выпуски «АСпэйс» торговались с доходностью 26-27% на сроках 2 и 3 года», – отметила Екатерина Горбунова.

Доходность облигаций строительного сектора эмитентов без рейтингов составляла 26-34%. «В том числе выпуски РКС давали 28-31% на дюрации 0,5-1,5 года, а выпуски АПРИ – от 30-34% на сроках до года», – рассказала эксперт.

Чего ожидать от сегмента застройщиков?

Георгий Засеев убежден, что до получения более четких сигналов со стороны Банка России по ключевой ставке (заседание намечено на 24 октября) индекс застройщиков на Мосбирже будет оставаться под давлением.

С облигациями ситуация выглядит более оптимистично. В течение 4 квартала, по мнению Екатерины Горбуновой, вероятно продолжение положительной переоценки корпоративных бумаг строительного сектора и сужение спреда доходности облигаций строителей к кривой ОФЗ. Между тем, замедлить или даже приостановить компрессию спредов могут негативные корпоративные события в строительном секторе, в том числе дефолты. Кривая ОФЗ также показала движение вверх примерно на 1 п.п. за октябрь из-за излишнего оптимизма участников рынков в отношении скорости смягчения ДКП.

«Таким образом, потенциал снижение доходностей облигаций строительного сегмента ограничивается как кредитным качеством эмитентов сектора и ликвидностью их бумаг, так и ухудшением ожиданий игроков относительно перспектив смягчения ДКП», – считает Екатерина Горбунова.

Обзор ТРИНФИКО: Лидеры и аутсайдеры прошлой недели (10.10.25-17.10.25)

В период с 10 по 17 октября акции 43 эмитентов Индекса Мосбиржи прибавили в стоимости. В числе лидеров оказались «Группа Позитив» (+13,84%), «Ростелеком» (+12,72%), «НОВАТЭК» (+11,86%). В список аутсайдеров вошли «Южуралзолото» (-0,46%), ГК «ПИК» (-3,56%) и «Полюс» (-4,20%). Индекс Мосбиржи на прошлой неделе повысился на 5,12%, а индекс ОФЗ увеличился на 1,9%. Подробнее – в материале ТРИНФИКО.

Лидеры:

1. ПАО «Группа Позитив» (POSI) – +13,84%
2. ПАО «Ростелеком» (RTKM) – +12,72%
3. ПАО «НОВАТЭК» (NVTK) – +11,86%
4. ПАО «Аэрофлот» (AFLT) – +11,00%
5. ПАО «Юнипро» (UPRO) – +10,25%

Аутсайдеры:

1. ПАО «ФосАгро» (PHOR) – +1,59%
2. ПАО Банк «Санкт-Петербург» (BSPB) – +0,62%
3. ПАО «ЮГК» (UGLD) – -0,46%
4. «ПАО «Группа компаний ПИК» (PIKK) – -3,56%
5. ПАО «Полюс» (PLZL) – -4,20%

Главное о лидерах и аутсайдерах прошлой недели

• В III квартале текущего года компания «НОВАТЭК» снизила добычу природного газа на 2,2%, но при этом нарастила добычу жидких углеводородов, которая выросла на 3% за отчетный период. Также, на фоне предстоящей встречи Владимира Путина и Дональда Трампа, Венгрия начала обсуждать варианты сотрудничества с компанией «НОВАТЭК» в части организации закупок и поставок сжиженного природного газа.
• Суд обязал бывшего владельца компании «Южуралзолото» Константина Струкова совместно с несколькими другими ответчиками возместить причиненный предприятию ущерб в размере 3,9 млрд рублей.
• 16 октября «Газпром» установил новый исторический рекорд суточных поставок газа в Китай по «Силе Сибири», превысив контрактные обязательства. Глава компании, Алексей Миллер, сообщил, что контракт с КНР предусматривает поставки 38 млрд кубометров газа в год по газопроводу «Сила Сибири-1», но фактический объем поставок будет больше. На прошедшей неделе компания сообщила, что в 3К25 консолидированный показатель EBITDA вырос в 2 раза год к году, ориентировочно до 1,39 трлн руб. Коэффициент скорр. чистый долг/EBITDA за 1-е полугодие 2025 года уменьшился на 7%, до 1,7х против 1,8х на конец 2024 года. Зампред правления «Газпрома», Фамил Садыгов, отметил, что за 9М25 года задолженность не увеличилась.

6 главных стратегий региональных покупателей новостроек

По подсчетам аналитического центра STONE, доля покупателей из регионов на рынке новостроек бизнес-класса в Москве достигает 23% от общего числа дольщиков. Эксперты проанализировали ключевые мотивы региональных клиентов, а также выявили основные стратегии достижения их задач.

1. Сохранение капитала

Для состоятельных покупателей из регионов московская недвижимость стала важным сберегательным активом. По подсчетам STONE, порядка 31% от общего числа региональных покупателей имеют инвестиционный мотив. Их цель – сохранение капитала в условиях экономической неопределенности. Высокие ипотечные ставки сократили число покупателей из регионов с ограниченными бюджетами, поэтому растет доля сделок с клиентами, которые оперируют крупными наличными от бизнеса, продажами других активов и конвертируют их в ликвидные столичные метры.

Такие инвесторы выбирают проекты бизнес- и премиум-класса, на которые приходится более 65% предложения в «старой» Москве. Их бюджеты начинаются от 30 млн рублей и превышают средний столичный чек сделки в целом по рынку (порядка 15,5 млн рублей), а также в бизнес-классе – 26,8 млн рублей. В фокусе – просторные однокомнатные и двухкомнатные квартиры в ЖК с собственной экосистемой. Высокая цена квадратного метра оправдана качеством актива, его локацией и престижем – всё это предпосылки успешной, по мнению регионального инвестора, перепродажи квартиры в будущем.

2. Переезд всей семьи для улучшения качества жизни

Другая значимая группа покупателей – семьи, для которых переезд в Москву – это спланированный «проект» кардинального улучшения качества жизни, смены обстановки. Доля таких клиентов оценивается в 27% от общего числа покупателей из регионов. Их главная мотивация – доступ к столичной медицине, образованию и карьерным возможностям, которые менее недоступны в родных городах. Это стратегический шаг, на который идут в основном семьи среднего класса, уже имеющие определенную имущественную «базу» дома, но в то же время для перехода на следующий этап они выбирают столицу.

Стратегия таких покупателей нацелена на поиск жилья для себя. Они выбирают функциональные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в районах со сложившейся инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, но и не завышенным уровнем цен. В частности, это могут быть прилегающие к ЦАО районы ВАО (в частности, Сокольники) и ЮВАО (Лефортово). Бюджет покупки таких клиентов варьируется от 18 млн до 30 млн рублей. Поскольку средств от продажи региональной недвижимости часто не хватает, ключевым инструментом для заключения сделки становятся рассрочки и субсидированные ставки от застройщика. Другая примечательная особенность их тактики – большой горизонт планирования. Они начинают готовить переезд за несколько лет и часто привязывают его к моменту выхода ребенка в детский сад или школу.

3. Обеспечение старта для детей-студентов

Еще одна категория региональных покупателей – родители, которые хотят дать старт в жизни своим детям в Москве. Мотивация у них двойная: предоставить ребенку безопасное и комфортное жилье, и при этом избежать расходов на аренду. Первая квартира в Москве является одновременно и наследственным активом.

Стратегия таких покупок сфокусирована на компактных и функциональных помещениях – студиях и однокомнатных квартирах, хотя более состоятельные покупатели рассматривают и двухкомнатные квартиры (как подходящие для молодой семьи без детей). Обычно покупатели с «родительским мотивом» – это состоятельные жители регионов, которые могут продать какой-либо актив для покрытия (в том числе частичного) московской покупки, либо они имеют довольно высокий доход, позволяющий воспользоваться рассрочкой. Приоритет выбора жилья – транспортная доступность вузов и деловых центров. С бюджетом от 12 млн до 20 млн рублей родители выбирают современные комплексы с отделкой (в том числе white box). Как и предыдущая группа региональных покупателей, родители планируют покупку заранее, поэтому интересуются домами на раннем или среднем этапе строительства.

4. Создание источника пассивного дохода

На фоне замедления роста цен на новостройки (около 1% в месяц) спекулятивная стратегия «купить и продать» несколько уступает место созданию пассивного дохода от аренды. Для региональных инвесторов это прагматичный способ сформировать работающий актив, который приносит регулярный, защищенный от инфляции доход. По мере снижения ставок по депозитам, прогнозируют в Stone, подобных сделок будет все больше. Доля таких покупателей среди общего числа региональных клиентов не превышает 11%.

Стратегия таких инвесторов подчинена идее самоокупаемости квартиры. Они выбирают самые ликвидные для аренды объекты недвижимости – студии и однокомнатные квартиры – в районах с высоким спросом: у метро, деловых кластеров и вузов. При бюджете в 15-22 млн рублей ключевыми факторами становятся не престиж, а минимальная цена, привлекательная локация. Доходность таких объектов может в перспективе составить 12-15% годовых.

5. Использование рассрочки

Одним из важных факторов привлекательности московского рынка для покупателей из регионов (из самых разных мотивационных групп) стали программы рассрочки. Для одних ипотека никогда не рассматривалась, как инструмент покупки (состоятельные клиенты, инвесторы). Для других она вовсе стала недоступной. При этом прежние программы рассрочки были слишком ограниченными и не распространенными. Теперь длительность рассрочки выросла до нескольких лет (или до конца строительства), а процент по ней относительно низкий или вовсе отсутствует. Это подтолкнуло разных региональных покупателей к покупке жилья в Москве без привлечения дорогих кредитных денег. Доля региональных клиентов, которые используют рассрочку, составляет 39%. Обычно их привлекают именно длительные рассрочки, которые позволяют получить комфортный ежемесячный платеж и закрытие долга одновременно с получением ключей.

6. Покупка московской «резиденции» с гостиничным сервисом

Среди состоятельных региональных покупателей, часто бывающих в Москве по делам или на отдыхе, формируется запрос на возможность владеть ликвидным активом, но при этом пользоваться сервисом, сопоставимым с гостиничным. Доля таких клиентов пока невелика и составляет, по оценкам STONE, 3-4% от всех региональных покупателей.

Региональные покупатели в поисках «запасного аэродрома» ищут проекты, где предусматривается консьерж-сервис: возможность в любой момент заказать уборку, вызвать водителя, сдать вещи в химчистку или забронировать столик в ресторане через службу ресепшн. Их внимание сфокусировано на жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, где управление берет на себя профессиональный оператор или собственная сервисная компания застройщика. Бюджет покупки при этом может варьироваться от 10-15 млн до 20-25 млн рублей.

«В ближайшие годы, скорее, мы увидим стабилизацию доли региональных клиентов, ­– комментирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise и STONE Grain). – Высокая стоимость московской недвижимости и дорогие кредиты остаются мощным сдерживающим фактором. Однако ключевые изменения будут происходить не в количественных показателях, а в качественной структуре этого спроса. Москва, без сомнения, сохранит свой статус главного магнита для крупного регионального капитала, поэтому доля состоятельных инвесторов в бизнес- и премиум-классе продолжит расти. В то же время, поток семейных покупателей, решающих жизненные задачи, будет практически полностью зависеть от способности девелоперов и банков предлагать рынку доступные и гибкие финансовые инструменты. Таким образом, региональный спрос будет и дальше поляризоваться: он становится более концентрированным, качественным и, безусловно, более требовательным к продукту и условиям сделки».