«Бизнес» и «комфорт» сравнялись по числу сделок

По наблюдениям аналитиков «Метриум», на рынке новостроек «старой» Москвы продажи жилья бизнес-класса и массового сегмента сравнялись по доле и числу сделок. Доля заключенных ДДУ в обоих секторах рынка составила по 45%. Подобное соотношение сложилось впервые с июля 2024 года. Ранее в структуре спроса на новое столичное жилье преобладали проекты массового сегмента.

За прошедший месяц на рынке новостроек «старой» Москвы застройщики заключили 5,3 тыс. договоров долевого участия. Спрос распределился почти поровну между массовым сегментом и бизнес-классом: свыше 2,2 тыс. сделок в массовом сегменте и около 2,5 тыс. ДДУ в бизнес-классе. Таким образом, доля каждого сегмента составила порядка 45% от общего числа продаж, что наблюдается впервые с июля 2024 года. При этом еще в июле 2025 года это соотношение превышало 50% в массовом сегменте против 37% в бизнес-классе. В предшествующие 12 месяцев на массовые новостройки в среднем приходилось 50% сделок, а на бизнес-класс – 40%.

«Ускорение спроса в новостройках бизнес-класса может быть связано с постепенным возвращением покупателей с ипотекой, – отмечает Олег Колченко, акционер и управляющий партнёр ГК «Основа». – Некоторые клиенты следят за сигналами Центробанка и динамикой ключевой ставки, ожидая снижения ипотечных процентов в обозримой перспективе. Это позволит им рефинансировать кредиты, оформленные по текущим, относительно высоким ставкам. В проектах нашей компании с начала года также фиксируется рост доли ипотечных сделок. Например, в жилом комплексе «VERY на Ботанической» она достигла 56%, в «EVOPARK Измайлово» – 45%, а в Nametkin Tower – 55%».

Такая динамика может быть вызвана ускорением спроса на новостройки бизнес-класса в годовом выражении. В сентябре 2025 года количество сделок в этом сегменте увеличилось на 27%, в то время как в массовом сегменте прирост составил только 4% по сравнению с сентябрем 2024 года. Опережающий рост спроса в бизнес-классе, отмечают аналитики «Метриум», также связан с активным использованием застройщиками сегмента инструмента рассрочки.

«Спрос на такой инструмент, как рассрочка, несколько стабилизировался, и это тоже могло повлиять на прирост ипотечных сделок, – рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – За прошедший год рассрочка стала важным фактором привлечения покупателей, но за это время и клиенты, и застройщики осознали как его преимущества, так и ограничения этого инструмента. В результате сформировалась аудитория, которая целенаправленно выбирает рассрочку и не рассматривает ипотеку или другие варианты приобретения жилья. Сейчас доля таких продаж в новостройках бизнес-класса в зависимости от проекта может варьироваться от 15 до 40%, а в городском квартале «Ривер Парк Коломенское» составляет 60%».

Ускорению продаж в новостройках бизнес-класса в «старой» Москве мог способствовать выход на рынок рост числа новых проектов и ликвидного предложения.

Ситуация в других сегментах рынка новостроек «старой» Москвы более стабильна. В премиум-классе в сентябре 2025 года застройщики и дольщики заключили 495 долевых соглашений, что составило 9% от общего числа сделок в «старой» Москве. Этот уровень соответствует средним показателям за последний год, когда доля сегмента в структуре продаж варьировалась от 8% до 12%. Год к году показатель снизился на 6%.

Похожая ситуация сложилась и на рынке высокобюджетных новостроек, где в сентябре 2025 года заключили 51 соглашение или 1% от общего числа сделок на рынке строящегося жилья «старой» Москвы. В годовом измерении количество договоров сократилось почти двукратно.

«На рынке новостроек старой Москвы намечается тренд на смещение предложения в сторону бизнес- и премиум-класса, – считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – С одной стороны, интерес девелоперов к массовому сегменту ослабевает из-за уязвимости его аудитории перед изменением ключевой ставки, ухудшением условий кредитования и ограничением госпрограмм. С другой стороны, бизнес-класс – более маржинальный сегмент для вложений, где более высокая цена квадратного метра относительно себестоимости позволяет застройщикам проводить более гибкую политику продаж (в том числе с помощью рассрочек), а также предлагать покупателям продукт более высокого уровня».

За год продажи клубных домов в Москве сократились почти на треть

Компания Rariteco – девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or – проанализировала рынок клубных домов Москвы за девять месяцев 2025 года. Предметом исследования стали проекты в ЦАО в активной стадии продаж, которые соответствуют основным требованиям клубного формата: точечная застройка (не более 2 корпусов) и не более 100 квартир/апартаментов в доме. Согласно полученным данным, за указанный период в этой категории элитной недвижимости было продано 135 лотов – это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной пик продаж пришелся на первый квартал 2025 года и на летние месяцы.

Среди районов по объёмам продаж клубных домов традиционно лидируют Хамовники, включая Остоженку (здесь было реализовано 70 лотов), Мещанский район (34 лота), а также Замоскворечье и Тверской районы (по 17 лотов).

Стоимость 1 кв. метра в клубных домах в ЦАО в первом полугодии 2025 году по сравнению с ценами конца 2024 года, когда наблюдался их заметный рост, практически не изменилась. К концу отчетного года элитный метр в Хамовниках (включая Остоженку) и Тверском районе стоит приблизительно 2,5 млн руб.; в таких локациях, как Замоскворечье, Якиманка, Арбат, – 2 млн руб.; в Мещанском районе – 1,5 млн руб.

Основная доля продаваемых квартир/апартаментов – без отделки. С отделкой продается только пятая часть всех выставленных лотов. Наибольшим спросом в клубных домах пользовались видовые резиденции с двумя спальнями площадью 100-120 кв. метров.

Также одной из ключевых тенденций в высокобюджетном сегменте стало снижение числа инвестиционных сделок. Разница в стоимости квартиры на этапе котлована и после ввода в эксплуатацию стала не настолько существенной, чтобы привлекать профессиональных игроков рынка – их интерес сместился в бизнес- и премиум-классы, а также на офисные объекты недвижимости. Квартиры в клубных домах покупают, как правило, для себя: для постоянного проживания и передачи по наследству.

В первом полугодии на рынок вышли три новых проекта клубных домов в Хамовниках и Мещанском районе (в общей сложности около 200 квартир). В III квартале не стартовало ни одного такого проекта. К концу 2025 года ожидается запуск ещё не менее 5 проектов, где объем экспозиции составит около 200 лотов. Они появятся в Хамовниках (включая Остоженку), в районе Арбата, Чистых прудов и Патриарших прудов. Стоимость 1 кв. метра в новых клубных домах ожидаемо будет выше, чем в тех, которые уже ранее экспонировались на рынке. Это объясняется более высокими ставками проектного финансирования и значительным удорожанием себестоимости строительства, особенно в части премиальных материалов и оборудования. При этом в новых проектах доля продаваемых лотов с отделкой выше, чем в ранее стартовавших.

Архитектура новых элитных проектов претерпела изменения. На смену неоклассике и модерну пришли современные решения с минималистскими фасадами и визуально более сложные архитектурные формы. Все новые проекты – это, как правило, точечная застройка с небольшим количеством квартир и без внутренних приватных дворов.

«Из-за заметного снижения спроса, которое наблюдается с начала текущего года, в ближайшее время мы не ожидаем существенного всплеска продаж в сегменте клубных домов, – заключает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Выход новых проектов не окажет значительного влияния на рынок из-за небольшого общего количества ожидаемых лотов, которые выставят на продажу. К тому же, шесть проектов в этом году вводятся в эксплуатацию, и застройщики стремятся закрыть максимальный объем предложения».

«Метриум»: Осеннее оживление

По наблюдениям экспертов «Метриум», которые проанализировали последние данные Росреестра Москвы, сентябрь показал рост по всем ключевым метрикам как в годовом, так и в месячном выражении. Однако несмотря на позитивную динамику квартала общее число сделок за девять месяцев все еще уступает показателям прошлого года. Так, по итогам января-сентября число сделок с новостройками сократилось на 9% год к году, а с готовым жильем – на 4%, в то время как ипотечный рынок показал околонулевую динамику (+1%).

В сентябре 2025 года, согласно данным Росреестра Москвы, рынок строящегося жилья продемонстрировал уверенный рост спроса. Всего было зарегистрировано 7,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 15% больше, чем в сентябре 2024 года (6,4 тыс. ДДУ), и на 11% больше, чем в августе 2025 года (6,6 тыс. ДДУ).

По итогам третьего квартала 2025 года было зарегистрировано 20,4 тыс. ДДУ. Этот результат на 9% превышает показатель третьего квартала 2024 года (18,7 тыс. ДДУ), что говорит о восстановлении рынка после резкого спада во втором квартале (-37% в годовом выражении).

Всего за девять месяцев 2025 года в Москве было заключено 58,1 тыс. ДДУ. Несмотря на позитивные тенденции последнего квартала, этот показатель на 9% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда было зарегистрировано 63,7 тыс. сделок. Общее отставание от прошлогодних темпов сохраняется из-за слабого второго квартала.

«Восстановление спроса на новостройки в третьем квартале – это закономерный результат действия нескольких ключевых факторов, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Безусловно, сегмент по-прежнему поддерживает механизм рассрочки от застройщиков, который доказал свою эффективность в период высоких ставок. Не менее важный тренд – это постепенное возвращение инвесторов, что напрямую связано со снижением ставок по банковским депозитам. Капитал ищет более доходные и надежные инструменты, и проекты нового формата (в частности, рекреационного) вновь выходят на первый план. Так, по итогам третьего квартала в число лидеров по продажам премиальных проектов вошел курортный жилой квартал Dream Riva, где мы реализовали 6,4 тыс. кв. м (6,7% от общего объема реализованной площади в сегменте)».

На ипотечном рынке в сентябре 2025 года зафиксирован всплеск активности. Было зарегистрировано 11,4 тыс. кредитных сделок, что на 18% больше, чем в сентябре 2024 года (9,6 тыс. соглашений). Относительно августа 2025 года (9,4 тыс. сделок) спрос вырос на 21%.

В целом по итогам третьего квартала 2025 года было заключено 30,9 тыс. ипотечных договоров. Этот показатель всего на 1% уступает результату третьего квартала 2024 года (31,1 тыс.).

Всего за девять месяцев 2025 года в Москве было заключено 89,4 тыс. ипотечных договоров. Это на 1% больше, чем за аналогичный период 2024 года, когда было зарегистрировано 88,9 тыс. сделок. Таким образом, несмотря на колебания в течение года, ипотечный рынок по итогам трех кварталов демонстрирует околонулевую динамику.

«Данные третьего квартала четко иллюстрируют структурную трансформацию, которую проходит рынок новостроек Москвы, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Наиболее высокий спрос сегодня наблюдается в более высоком ценовом сегменте недвижимости, где концентрируется платежеспособная аудитория. Прежде всего, речь идет о бизнес-классе. Однако было бы ошибкой считать, что клиенты здесь готовы покупать любой продукт. Напротив, их требования ко всем характеристикам жилья – от архитектурной концепции и инженерии до благоустройства и инфраструктуры – заметно выросли. Этот тренд мы наглядно видим на примере наших проектов. Именно в комплексе МИРАПОЛИС, который предлагает резидентам концепцию вертикального города с богатой собственной инфраструктурой площадью свыше 20 тыс. кв. м, в третьем квартале мы заключили наибольшее число сделок».

На рынке готового жилья (введенные в эксплуатацию новостройки и вторичное жилье) в сентябре 2025 года отмечен уверенный рост. Было зарегистрировано почти 12 тыс. договоров купли-продажи, что на 5% больше, чем в сентябре 2024 года (11,4 тыс. сделок), и на 13% больше, чем в августе 2025 года (10,6 тыс. соглашений).

По итогам третьего квартала 2025 года на рынке было заключено 34,1 тыс. договоров купли-продажи. Этот результат на 5% уступает показателю третьего квартала 2024 года (35,7 тыс.), что говорит о том, что летнее замедление активности оказалось более глубоким, чем годом ранее, и сентябрьский рост не смог полностью его компенсировать.

Всего за девять месяцев 2025 года в Москве было зарегистрировано 97,9 тыс. сделок купли-продажи. Это на 4% меньше, чем за аналогичный период 2024 года, когда было заключено 101,7 тыс. соглашений. Таким образом, несмотря на позитивный старт года и оживление в сентябре, рынок готового жилья по итогам трех кварталов пока не смог выйти на прошлогодние объемы.

«Спрос на столичном рынке стабилизировался после довольно динамичных и противоречивых изменений последние двух лет, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». – Дальнейшее развитие ситуации будет полностью определяться кредитно-денежной политикой ЦБ. От снижения ставок по кредитам, которые сейчас по-прежнему выше 20% для покупателей жилья, будут зависеть и объемы спроса, и девелоперская активность. Однако есть риски, что ЦБ не сможет уменьшать ключевую ставку на фоне роста налоговой нагрузки и ускорения инфляции. В этом случае рынку понадобятся меры адресной поддержки, формализация правил рассрочки и развитие других инструментов продаж, которые сейчас широко обсуждаются».