«Град Девелопмент»: Премиальные проекты на котловане за год подорожали сильнее других сегментов

Средняя цена кв. м в новостройках премиум-класса на котловане в Москве в октябре 2025 года достигла 819 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Град Девелопмент».За год премиальные проекты на начальном этапе строительства подорожали на 26%. В свою очередь, рост в других сегментах первичного рынка не превышает 8%.

По данным «Град Девелопмент», среди новостроек на этапе котлована активнее всего дорожали проекты премиум-класса. Средняя цена кв. м в них сейчас составляет 819 тыс. руб. против 650 тыс. руб. годом ранее. Таким образом, премиальные проекты на начальном этапе строительства в октябре 2025 года на 26% дороже, чем в аналогичный период 2024 года.

Динамика цен на котловане в других сегментах столичного рынка новостроек выглядит иначе. По подсчетам экспертов «Град Девелопмент», комплексы комфорт-класса на начальном этапе строительства за год подорожали на 8% (до 351 тыс. руб. за кв. м), бизнес-класса – на 1% (до 501 тыс. руб. за кв. м), проекты элитного и делюкс-класса стали дешевле на 7% (показатель снизился до 1,9 млн руб. за кв. м). Премиальный сегмент рынка новостроек Москвы традиционно демонстрирует устойчивость к любым экономическим сложностям, что делает его особенно привлекательным для инвесторов. Это выражается в том числе в высоких ценах на старте, которые, тем не менее, сохраняют потенциал дальнейшего существенного роста.

«Средняя цена новостроек премиум-класса на этапе котлована повысилась за счет выхода более дорогих новых проектов, – говорит Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС» на котловане). – Рынок премиальных новостроек на старте строительства в основном образуют пять проектов 2025 года. Еще два проекта с прошлого года так и остались на начальном этапе. Таким образом, общее число новостроек сегмента на начальной стадии строительства сократилось ­– с 15 до 7. Рост цен связан с тем, что новые проекты задают более высокую качественную планку и, как следствие, становятся более дорогими. Сейчас выходит все больше проектов премиум-класса, которые по многим характеристикам близки к элитному сегменту. Например, ЖК «АЙС ТАУЭРС» обладает развитой клубной инфраструктурой, пятизвездочным сервисом и прямым доступом с территории в ландшафтный парк. Помимо этого, рост цен в «премиуме» происходит из-за дефицита предложения – покупательская активность опережает темпы выхода новостроек на рынок. Из-за дорогого проектного финансирования многие девелоперы отложили старты, однако покупатели не пересматривают своих планов по покупке жилья и инвестициям в надежные активы».

«Метриум»: топ-7 городов за городом – самые автономные новостройки Московского региона

На рынке новостроек Московского региона растет спрос на масштабные проекты комплексного освоения территорий с собственной исчерпывающей инфраструктурой городского уровня, но находящиеся в природном окружении. Этот формат, позволяющий жить, работать и отдыхать в рамках единой локации, получил на рынке название «город за городом». Эксперты компании «Метриум» составили обзор наиболее ярких проектов в этой концепции.

«МЫС»

Местонахождение: Одинцовский городской округ

Средняя стоимость: 237,4 тыс. рублей за кв. м

Жилой фонд проекта «МЫС» объединяет разные форматы недвижимости премиум-класса: многоквартирные и клубные дома. Инфраструктурную основу составят муниципальная школа на 1 250 учащихся, два детских сада общей вместимостью 605 воспитанников и многофункциональный Дворец спорта площадью 20 тыс. кв. м с термальным комплексом и тремя бассейнами, фитнес-центр площадью 1 тыс. кв. м, четыре теннисных корта, шесть сквош-кортов, четыре падел-корта (разновидность тенниса). Первые этажи зданий займут коммерческие помещения, магазины, рестораны. Проект девелопера MR позиционируется как самодостаточный семейный природный кластер премиум-класса. На территории появятся собственный парк, аллея, набережная, детские и спортивные площадки. Для занятий спортом на территории также предусмотрены веломаршрут (5 км) и лыжный маршрут (1,1 км), открытый теннисный корт и скейтпарк. В настоящее время в проекте экспонируется 343 лота.

«Концепция «города за городом» не нова для подмосковного рынка, однако на протяжении долгого времени ее развитие происходило преимущественно в комфорт-классе, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер. – Проекты с аналогичным уровнем самодостаточности в высоком ценовом сегменте оставались единичными, эксклюзивными предложениями. Сейчас мы наблюдаем качественный сдвиг в запросах покупателей с высокими бюджетами. Для них загородный формат перестает быть исключительно «дачным» или сезонным – он трансформируется в основной сценарий жизни. При этом клиент не готов жертвовать привычным уровнем комфорта и доступностью инфраструктуры. Им нужна не просто резиденция на природе, а полноценная экосистема, включающая топовые школы, современные спортивные центры, качественный ритейл и досуговые объекты в шаговой доступности. Этот запрос формирует новый вектор развития для премиального девелопмента. Мы прогнозируем, что в ближайшие годы число таких высокобюджетных «городов за городом» будет расти, поскольку они идеально отвечают стремлению совместить приватность и экологию загородной жизни с насыщенностью и сервисом мегаполиса».

«СберСити»

Местонахождение: район Кунцево, ЗАО, территория Рублево-Архангельское

Средняя стоимость: 605,4 тыс. рублей за кв. м

Жилая часть проекта представляет собой квартальную застройку средней этажности, которая включает как многоквартирные корпуса бизнес-класса, так и поселок с коттеджами клубного формата. В многоквартирных домах для покупателей разработана специальная классификация жилья – Balanced, Optimum, Advanced и Superb, – которая различается набором опций и планировочными решениями. Коммерческая и инфраструктурная часть проекта реализуется по принципам «умного города» и включает 837 тысяч кв. м офисных площадей, восемь школ, 16 детских садов и две поликлиники. Главная концептуальная особенность – создание инновационной городской среды по международным зеленым стандартам, где более 30% территории отведено под парки и скверы. Проект предполагает использование энергосберегающих технологий, вакуумной системы мусороудаления и внедрение искусственного интеллекта для управления коммунальным хозяйством. По состоянию на октябрь 2025 года в проекте доступно к покупке более 110 квартир.

Vnukovo Country Club

Местонахождение: поселение Первомайское, НАО

Средняя стоимость: 458,9 тыс. рублей за кв. м

Жилая часть проекта включает 12 клубных домов малой этажности, где представлены квартиры с различными планировками, в том числе с патио на первых этажах и пентхаусы с террасами на верхних. Концепция проекта заключается в создании полностью автономной экосистемы премиум-класса, где сочетается загородный образ жизни с городским комфортом и сервисом высокого уровня. Инфраструктурное наполнение – ключевой элемент проекта: на территории работают международная школа Vnukovo International School с программой международного бакалавриата и детский сад. Кроме того, резидентам доступен крупный спортивный кластер Vnukovo Sport Club, который объединяет теннисную, фитнес-клуб, клуб единоборств и гимнастический центр. Досуговая и коммерческая составляющие представлены торговой галереей, рестораном, SPA-центром, кинотеатром и коворкингом, семейным рестораном VESNA. В комплексе предлагается к продаже 115 квартир.

«Сколково Парк»

Местонахождение: Одинцовский городской округ, посёлок Заречье

Средняя стоимость: 989,7 тыс. рублей за кв. м

Жилой комплекс «Сколково Парк» состоит из шести корпусов переменной этажности от 7 до 9 этажей, фасады которых облицованы натуральным камнем. Проект является частью масштабного освоения территории в 500 гектаров, реализуемого по концепции «Live.Work.Play.Learn», которая подразумевает создание полноценной среды для жизни, работы, учебы и отдыха. Помимо жилой застройки, проект включает бизнес-парк класса А, гольф-клуб «Сколково», активити-парк The Rink и масштабную парковую зону «Мещерский».[ Инфраструктура дополнена торговой галереей, кафе, ресторанами и благоустроенной набережной реки Сетунь. Ключевая особенность проекта – единая экосистема, где все необходимые объекты находятся в шаговой доступности, что позволяет резидентам минимизировать поездки за пределы района. На сегодняшний день в продаже представлены 25 квартир.

1-й Химкинский

Местонахождение: городской округ Химки

Средняя стоимость: 204,2 тыс. рублей за кв. м

Жилая часть проекта представляет собой масштабную застройку комфорт-класса, состоящую из 36 корпусов. Концепция «города в городе» реализуется девелопером «1-й ДСК» за счет создания на территории в 120 гектаров исчерпывающей социальной и коммерческой инфраструктуры. Проект предусматривает возведение двух общеобразовательных школ, четырех детских садов, поликлиники и собственного пожарного депо. Для коммерции и досуга строятся двухэтажный торговый центр, семейный парк развлечений и крупный спортивно-оздоровительный комплекс с термальной зоной. Ключевая особенность проекта – его самодостаточность, которая позволяет жителям получать все необходимые услуги, от образования и медицины до шопинга и отдыха, не покидая пределов своего микрорайона. В настоящий момент в комплексе предлагается к покупке более 340 квартир.

Бригатина

Местонахождение: городской округ Долгопрудный

Средняя стоимость: 223,4 тыс. рублей за кв. м

Жилой комплекс «Бригантина» ГК «Гранель» представляет собой проект комплексного освоения территории, который включает 15 монолитных корпусов переменной этажности (до 23 этажей). Социальная инфраструктура проекта сформирована из четырех детских садов общей вместимостью 705 мест (три уже построены) и общеобразовательной школы, рассчитанной на 1 510 учеников. Помимо образовательных учреждений, инфраструктура комплекса предусматривает строительство двух поликлиник (детская и взрослая, каждая на 95 посещений в смену), физкультурно-оздоровительного центра, бизнес-центра и торгового комплекса. Ключевой особенностью проекта стала собственная благоустроенная набережная вдоль канала имени Москвы с масштабной рекреационной зоной с прогулочными аллеями. Концепция направлена на формирование комфортной и самодостаточной среды в границах одного жилого квартала. На данный момент в продаже находится 100 квартир.

Новоград Павлино

Местонахождение: городской округ Балашиха

Средняя стоимость: 209,9 тыс. рублей за кв. м

Жилой квартал «Новоград Павлино» представляет собой крупный проект группы «Самолет», включающий 35 монолитно-кирпичных домов высотой до 22 этажей. Концепция проекта полностью соответствует принципу «город в городе» за счет формирования мощного социального ядра. На территории предусмотрены пять детских садов на 900 мест, две общеобразовательные школы на 3 200 учеников. Инфраструктура также включает поликлинику с подстанцией скорой помощи и физкультурно-оздоровительный комплекс. Коммерческая составляющая представлена помещениями на первых этажах жилых корпусов, где размещаются магазины, кафе и сервисные службы. Ключевая особенность проекта – окружение жилого комплекса тремя лесопарками – Павлинским, Салтыковским и Ольгинским. В настоящее время в проекте предлагается к приобретению 470 квартир.

«Формат комплексного освоения территорий прошел серьезную эволюцию. От строительства микрорайонов с базовым набором социальной инфраструктуры девелоперы перешли к созданию полноценных самодостаточных экосистем, которые мы называем «городами за городом», – комментирует считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это ответ на запрос современного покупателя, для которого качество жизни больше не измеряется только площадью квартиры. Ключевыми факторами выбора становятся экономия времени, безопасность и возможность получить все необходимые услуги – от образования и медицины до рекреации и работы – в пределах своего кластера. Для застройщика такой подход – не просто конкурентное преимущество, а необходимое условие для успешной реализации масштабного проекта. Создавая самодостаточную среду, девелопер формирует долгосрочную ценность своего продукта и обеспечивает стабильный спрос. В будущем мы увидим еще большую специализацию таких проектов: появятся кластеры с фокусом на спорт, IT-технологии или семейные ценности, где инфраструктурное ядро будет полностью подчинено основной концепции».

«Град Девелопмент»: Всего одна новостройка появилась в 2025 году у ландшафтных заказников Москвы

Порядка 50% площади Москвы приходится на зеленые насаждения. Это один из лучших показателей среди мировых столиц. Однако в мегаполисе относительно немного ландшафтных заказников – охраняемых объектов с максимальным разнообразием флоры и фауны. Эксперты компании «Град Девелопмент» рассмотрели рынок новостроек рядом с этими эксклюзивными московскими природными зонами.

В 2025 году в Москве представлено около 150 особо охраняемых природных территорий, среди которых исторические парки, заповедники и даже пасеки. Особо выделяются ландшафтные заказники. Эти обширные зеленые пространства отличаются оптимальным сочетанием благоустройства и аутентичной среди с высоким уровнем биоразнообразия. Всего в столице 14 ландшафтных заказников: «Долина реки Самородинки» («Лес на реке Самородинке»), «Долина Городни», «Долина Лихоборки», «Долина Очаковки», «Долина Раменки», «Долина Синички», «Долина Сходни в Куркино», «Долина Сходни в Молжаниновском», «Долина Чертановки», «Долина Котловки», «Теплый Стан», «Тропаревский», «Химкинский», «Южное Бутово».

По данным «Град Девелопмент», рядом с ландшафтными заказниками столицы расположено 14 новостроек, которые сосредоточены возле 9 природных зон. Общий объем предложения в этих проектах составляет 2,4 тыс. лотов – 5,3% от всей экспозиции на первичном рынке «старой» Москвы. Среди рассматриваемых комплексов 7 относятся к массовому сегменту, 6 – к бизнес-классу, один проект – «АЙС ТАУЭРС» – к премиум-классу. Средняя цена кв. м в данных новостройках варьируется от 294,2 тыс. руб. до 780,1 тыс. руб.

В 2025 году стартовал всего один жилой комплекс около столичных ландшафтных заказников – премиальный проект «АЙС ТАУЭРС» в непосредственной близости от «Леса на реке Самородинке». Собственно, сейчас это единственный проект в подобных экологичных локациях на этапе котлована с инвестиционно привлекательными ценами. Большая часть предложений находится на этапах монтажа этажей и отделки, которые уже не обеспечивает столь высокой динамики удорожания по мере исчерпания лотов.

«Ландшафтные заказники – это «легкие» города, где сохранены наиболее ценные породы крупномерных деревьев, чистые водоемы, редкие животные и птицы, – рассказывает Анастасия Римская, коммерческий директор «Град Девелопмент» (девелопер премиального жилого комплекса «АЙС ТАУЭРС»). – При этом власти Москвы создают на территории таких объектов безопасные экологические тропы для полезных прогулок в естественной среде. В рамках частно-государственного партнерства мы также взяли на себя миссию по благоустройству значительной части ландшафтного заказника «Лес на реке Самородинке» рядом с премиальным жилым комплексом «АЙС ТАУЭРС». Общая площадь зеленой зоны – 96,2 га. При этом комплекс обладает прямым доступом в парк. По сути, грандиозный природный объект служит продолжением приватного двора «АЙС ТАУЭРС». Очень важно, что новый жилой комплекс гармонично вписан в окружающую среду, а наша деятельность способствует гармоничному развитию ландшафтного заказника».